В ближайшие пять лет ожидается стабильно высокий ввод новых офисов, и столичные власти продолжают привлекать на этот рынок новых игроков. Многие из них не планируют ограничиваться отдельными проектами, а готовы инвестировать в создание профессиональных команд и зонтичного бренда, чтобы усилить свои позиции. Одним из таких игроков стал Upside Development, который в конце 2025 года завершил строительство флагманского офисного центра и уже анонсировал девять новых проектов. Об экономике строительства бизнес-центров, взаимодействии с банками и городом, росте команды и планах на будущее мы поговорили с Алексеем Перлиным, основателем и владельцем Upside Development.

Об экономике строительства

— Что сейчас можно назвать самым капиталоемким фактором в девелоперском проекте? Многие говорят о значимости получения заемных средств. Разумеется, на маркетинг и рекламу уходят деньги. Долгим и дорогим становится проектирование. Как сейчас выглядит ваша структура инвестиций?

Высокая стоимость земли делает ее весомой частью общей инвестиционной стоимости, а ежегодный рост цен на строительство добавляет еще одну значительную статью расходов. Кредитная нагрузка, которая раньше могла составлять 3–5 тыс. рублей, сейчас может доходить до 150–200 тыс. рублей на квадратный метр. А строить за собственные деньги — никакой экономики не будет. Если посчитать с самого начала, то стоимость земли может составлять 100 тыс. рублей на квадратный метр продаваемой площади, а с учетом кредита к концу строительства она вырастет до 200 тыс. рублей. Себестоимость строительства тоже сильно выросла, и здесь также есть заемное финансирование, добавляющее стоимости проекту. Есть еще административные, хозяйственные, коммерческие расходы. Например, затраты на рекламу за последние два года также выросли минимум в 1,5 раза. Если сложить все, то получается, что нужно «вытягивать» стоимость продажи хотя бы до 500–600 тыс. рублей за «квадрат», это минимум в сегодняшних реалиях.

— Что скажете о проектировании? Насколько увеличились сложность и стоимость этого процесса?

Главная сложность сегодня не столько в самом проектировании, сколько в согласовании архитектурной концепции.

Именно из-за этого по каждому проекту мы проходим несколько раундов комментариев и доработок. Существует и объективный фактор времени — есть очередь на рассмотрение проектов, и этот процесс требует большого количества ресурсов и времени.

При этом цена таких задержек для девелопера может быть очень высокой. Все зависит от масштаба проекта: один месяц ожидания может стоить и 20 млн рублей, и миллиард. Если площадка приобретена за кредитные средства, каждый месяц простоя напрямую увеличивает долговую нагрузку. Например, при стоимости земли 10 млрд рублей и ставке 20% годовых один месяц задержки обходится примерно в 400 млн рублей.

— А землю под коммерческую недвижимость вы тоже с технико-экономическими показателями покупаете?

Если есть возможность приобрести участок уже с утвержденными ТЭП, безусловно, мы ей воспользуемся — это существенно упрощает и ускоряет дальнейшую работу над проектом. Но при этом для нас в первую очередь важны сама локация и ее потенциал. Поэтому наличие ТЭП — это не всегда решающий фактор покупки земли.

О реализации флагманского офисного проекта

— А все ли получилось в «Upside Кунцево», как изначально планировалось? Или бизнес-центр изменился в ходе строительства и реализации?

В процессе мы улучшали проект: отделку мест общего пользования (МОП), инженерные решения, вентиляцию, кондиционирование. Этим мы занимаемся и при реализации жилья — постоянно работаем над повышением качественных и технических характеристик проектов.

Кроме того, в «Upside Кунцево» уже по ходу строительства мы решили сделать стеклянный купол в лобби. Как вы понимаете, никакой конструктивной необходимости в нем не было, только эстетика.

— Насколько оправданны такие инвестиции, как в строительство купола? Как вас убедили, что это решение стоит воплотить?

Так это я и придумал и убеждал команду, что для статусности объекта такое решение станет большим преимуществом. (Улыбается.)

Как правило, в офисе мы с командой придумываем фишки для проектов, а потом строители пытаются нас убедить не пускать их в реализацию. К слову, сейчас в компании подобралась очень сильная команда по продукту: шефдизайнер, главный архитектор, продуктологи — все люди очень творческие. Поэтому в работе над объектами появляется огромное количество новых идей, интересных решений, и этот процесс не останавливается до самого ввода в эксплуатацию.

— По вашим наблюдениям, какие форматы пользуются наибольшим спросом?

Во флагманском проекте «Кунцево» мы изначально рассматривали разные сценарии реализации, в том числе возможность продажи корпуса целиком. В определенный момент мы пришли к выводу, что более рациональной стратегией будет поэтапный вывод проекта на рынок. Это позволило снизить риски, сбалансировать финансовую модель и одновременно расширить пул потенциальных покупателей, предложив рынку офисные помещения меньшими блоками.

Выводили на рынок год назад, когда уже был готов монолит и шла отделка фасадов. То есть цена за квадратный метр была уже ближе к финальной, чем к уровню проекта на этапе котлована. Плюс выгодная локация — на западном направлении, на первой линии Рублевки. Поэтому основной спрос был под собственный офис, по половине этажа — целому этажу. С инвестиционными целями запросов почти не было, сейчас таких всего около 500 кв. м на весь объект.

— Насколько в итоге выросла цена в процессе реализации?

Первые сделки проходили по 550 тыс. рублей за квадратный метр в среднем, последние — уже по 820–850 тыс. рублей.

— Звучит даже интереснее, чем в некоторых жилых проектах.

В этой локации так и есть. Я думаю, что, если бы это был жилой дом, цена была бы ниже, потому что первая линия шоссе — это удобно для офиса, но минус для жилья. Транспортная доступность тут вообще уникальная: в 50 метрах три ветки метро, в 150 метрах — МЦД, по которому 10 минут до «Москва-Сити», Рублёвское, Можайское, Кутузовское шоссе.

— С другой стороны, все-таки не самая офисная локация в плане синергии.

«Москва-Сити» в хорошей доступности. При этом наш БЦ гораздо ближе и удобнее для собственников бизнеса, живущих на западе Москвы и Подмосковья. Таких локаций больше на рынке нет.

— У вас заявлено много новых офисных проектов. А правильное ли сейчас время для активной экспансии с учетом высокой ключевой ставки и макроэкономических рисков? Не лучше ли идти от проекта к проекту, не форсируя стройку?

Мы так не умеем. Строительство «Upside Кунцево» заняло 18 месяцев (17 месяцев стройка и месяц примерно на подготовку к вводу в эксплуатацию). Право застройки территории ТПУ приобретено на городском аукционе. Вся реализация от покупки проекта до ввода заняла менее трех лет. И все наши объекты строятся быстро, что обусловлено в том числе и экономической выгодой: нельзя растягивать стройку, это приводит к лишним убыткам. Имеет смысл вводить проекты очередями, но не всегда это можно сделать. Если стройку можно разбить на очереди, то появляются варианты, сроки будут зависеть от графиков финансирования и продаж. Но и в этом случае высокая ключевая ставка не дает безграничных возможностей растягивать сроки.

О будущих офисных проектах

— Можно ли утверждать, что офисы и технопарки вы строите для получения льгот на смену ВРИ, а душа все-таки лежит к жилью?

Я бы не стал так противопоставлять. Поскольку наша работа — это бизнес, наша главная цель — извлечение прибыли. Строительство офисов на продажу приносит сегодня хорошие деньги. Когда это будет невыгодно нам, мы перестанем этим заниматься. Разумеется, городские программы действительно создают дополнительные стимулы, но решение выходить в сегмент офисов и технопарков для нас было осознанным и стратегическим. Там и без программы МПТ есть экономика и возможность делать качественные, интересные, разноформатные проекты. Чем мы, собственно, и занимаемся.

Более того, работа с офисами и технопарками позволяет по-другому посмотреть на развитие городской среды, на то, как формируются деловые районы и рабочие места. Сейчас я могу уверенно сказать, что строить офисы и технопарки мне нравится ничуть не меньше, чем жилье, — это другой, но не менее увлекательный масштаб и набор задач.

— Но все офисы у вас по МПТ? На Ленинградском проспекте…

Да, и на Ленинградском проспекте. Несмотря на то, что локация «офисная», там получается более пяти миллиардов рублей компенсация за создание рабочих мест.

— А без МПТ не рассматриваете?

Банки не рассматривают. Если проект за ТТК, то для них важно, чтобы проект был подкреплен льготой.

— Какая будет нарезка у вас в новых офисах? Это будет мелкая нарезка, крупными блоками, этажами?

Мы изначально проектируем офисы разных форматов и площадей: от компактных помещений для небольших компаний и стартапов до крупных блоков и зданий под штаб-квартиры больших корпораций. Для нас важно, чтобы и молодой бизнес, и зрелые компании имели доступ к качественной, продуманной среде: с интересной архитектурой, благоустройством и развитой инфраструктурой. Сегодня даже небольшим командам важно работать в красивом, комфортном офисе — это напрямую влияет на привлечение и удержание молодых, талантливых и высококвалифицированных специалистов, а также дает будущим резидентам возможность масштабироваться внутри проекта, не меняя локацию и привычную среду.

— Сейчас превалирует модель строительства офисов на продажу, в то же время в аренде есть дефицит, но высокий «ключ» не позволяет девелоперам рассматривать арендную модель. Какой должна быть ставка ЦБ, чтобы рынок вернулся к балансу? Надолго с нами модель строительства на продажу?

Я уверен, что офисы на продажу «в нарезку» с нами на всю жизнь. Есть же не только крупные корпорации, есть и малый, и средний бизнес. И даже крупному бизнесу часто нужны офисы по 2–3 тыс., 5 тыс. кв. м. Не всем нужны штаб-квартиры на 50 тыс. кв. м. Пока у нас высокие ставки по депозитам и по кредитам для бизнеса, то выгоднее вкладывать деньги в операционную деятельность, чем «закапывать в бетон». Но чем ниже будет «ключ», тем выгоднее станет покупать офисы.

— Если западные бренды к нам вернутся…

Не если, а когда. Да, они арендуют, но, во-первых, они еще не вернулись, а во-вторых, российским компаниям офисы все равно будут нужны.

Об управлении БЦ

— Когда бизнес-центром владеют десятки собственников (особенно при мелкой нарезке по 100 кв. м), как этим управлять, чтобы объект не превращался в «шанхай» в плохом смысле?

Я надеюсь, что здесь будет более осознанный подход собственников к созданию комфортной среды для своего бизнеса. Они понимают, что в БЦ нужны охрана, сервисы, уборка, управление местами общего пользования, нужно создавать среду, атмосферу, где люди общаются, знакомятся, взаимодействуют. И мне кажется, что здесь не должно быть проблем.

— Понимают ли покупатели небольших офисов на старте, какие эксплуатационные расходы, налоги и дополнительные расходы их ждут в процессе владения помещением?

Вы считаете, что офисы покупают люди, которые ни в чем не разбираются? По тому, что я вижу, они еще мне могут рассказать, сколько будут налогов платить и какие затраты их ждут. Потому что они все-таки считают окупаемость и очень внимательно относятся ко всем потенциальным рискам и неизбежным затратам.

Я думаю, что у бизнес-центров с множеством собственников большой потенциал для создания своего сообщества. Соседство в БЦ — это хороший повод познакомиться и найти общие точки соприкосновения. Владельцам офисов стоимостью в миллиарды рублей точно будет, о чем поговорить в хорошем ресторане за бокалом вина.

В целом, мы воспринимаем такую модель не как проблему, а как задачу, которую нужно грамотно решить. Именно поэтому для нас принципиально важно наличие собственной управляющей компании. Это дает возможность выстраивать единые стандарты сервиса управления для разных объектов, оперативно управлять всеми процессами, контролировать качество эксплуатации, строить системную коммуникацию с резидентами, на собственном опыте вырабатывать эффективные решения. Собственная управляющая компания также позволяет сохранять принципы концепции, заложенной девелопером при реализации объекта.

— Общие зоны БЦ остаются в собственности Upside? Как собираетесь наполнять их и как будете ими управлять?

Да, они остаются у нас в собственности. Во всех БЦ предусмотрены многофункциональные зоны, переговорные, коворкинги. Допустим, сейчас на Кунцевской мы разрабатываем концепцию корпоративного кафетерия, где будут проводиться деловые и досуговые мероприятия, появится лекторий. Везде будут ритейл, ресторанная зона — это необходимый набор функций для любого офисного центра.

В «Upside Кунцево» площадь офисного этажа в среднем 1800 кв. м, а первого — 2500 кв. м (примерно 10% от общего объема). Это большая потеря полезной площади, но такое решение принято осознанно, чтобы сделать бизнес-центр фешенебельным, соответствующим локации, какой мы ее видим.

— Если смотреть по структуре покупателей, кто ваша целевая аудитория? Спрашиваю, потому что у разных сфер разные запросы: маркетплейсам требуются этажи по 3000–5000 тыс. кв. м, а банкам иногда и до 7000 кв. м.

Сейчас у нас покупают производственные и логистические компании, сектор финансовых услуг, есть одна авиационная компания. И наш центральный офис разместится там же. Размер этажа 1800 кв. м мы считаем оптимальным. Если описывать конструктивно, то в середине здания расположено общее ядро с лифтовой группой и 12 метров от фасада до коридора, что позволяет комфортно разместить четыре-пять человек с обеспечением хорошей инсоляции и быстрой внутренней логистикой.

Есть запросы на этаж 3500–5000 кв. м, если подразумеваются лекционные залы, шоурумы, мы готовы такие объекты строить по схеме built-to-suit. В остальных случаях мы делаем акцент на удобство и комфорт рабочих пространств для всех арендаторов (не важно, к какой сфере относится компания).

— А BTS — схема хорошая, и банки ее любят.

Отличная! У тебя сразу есть покупатель, можно обойтись без заемного финансирования или свести его к минимуму, сократить таким образом затраты на строительство, человекочасы на маркетирование и дать более привлекательную цену заказчику. При этом и собственные риски значительно снижаются. Мы всегда готовы обсуждать эту схему с клиентами, которые могут ждать ввода в эксплуатацию 2,5–3 года после заключения договора.

— Какой процент в площадях комплекса в Кунцево займет Upside Development? Сколько у вас будет «голосующих» площадей в общем собрании собственников?

Меньшинство. Средний офис девелоперской компании 2000–3000 кв. м на 200–250 сотрудников. Многие компании и подразделения предпочитают вообще гибкие офисы. Вот и у нас около 2000 кв. м займет девелоперская компания, отдельно на другом этаже генподрядная, а команда проектировщиков сейчас арендует гибкий офис в другом БЦ. Через пару лет посмотрим, сколько им нужно будет площадей, тогда будем принимать решение о штаб-квартире.

О команде

Сейчас вы набираете в штат известных рынку опытных специалистов… Наши планы по развитию подразумевают наличие профессионалов высокого класса с большим опытом, поэтому мы, конечно же, внимательно смотрим на рынок.

— А проектировщики у вас собственные или на аутсорсе?

Теперь уже собственная проектная команда, поэтому мы постоянно генерируем много идей.

— Вы лично ведете переговоры с покупателями или это целиком ответственность коммерческого директора?

Подключаюсь, если это необходимо. Если собственник бизнеса хочет купить целиком здание за 10–30 млрд рублей, то может понадобиться личное участие, чтобы переговорная позиция сторон была примерно равной. Но поиск клиентов — это всегда вотчина брокеров, ассистентов.

— Вы начинаете улыбаться, когда говорите о продукте, о команде…

И перестаю, когда говорю о кредитной нагрузке. (Смеется.)

— Чувствуется, что вы глубоко погружены в продукт. Это связано с личным интересом или с пониманием, что вы тем самым можете усилить и поддержать команду?

Вы знаете, коллективная работа всегда дает лучший результат, а это значимая часть нашей стратегии и борьбы в конкурентном рынке. Продукт нужно развивать всесторонне, наполнять в технической и смысловой плоскостях. У нас нет модели, при которой один продуктолог решает все самостоятельно. Есть специальный продуктовый комитет, где собирается до 15 человек, и мы обсуждаем все вопросы, вырабатываем наилучшие решения. Для меня продукт — это и экономика, и конкуренция, и эстетика, и удовольствие от того, что ты делаешь.

О планах на будущее

— На чем в ближайшие пять лет будет фокусироваться компания?

Я за последние два года перестроил структуру менеджмента, разработал систему управления проектами, которые позволяют масштабироваться, не останавливаясь. В 2025 году мы закрыли сделки по приобретению девяти новых проектов, в том числе те, которые шли еще с 2024 года. Наш портфель проектов на разных стадиях строительства и проектирования вырос до 1 млн кв. м. Мы вошли в партнерство с генеральным проектировщиком, с которым работали уже несколько лет. У нас есть собственный генподрядчик. То есть мощности позволяют не только строить имеющиеся объекты, но и расширять портфель. Смотрим новые площадки в интересных локациях, где более-менее адекватная цена покупки.

— В торгах участвуете? Какие впечатления?

Аукционы — это всегда азарт. В итоге всегда даешь цену чуть выше, чем планировал изначально. Когда азарт захватывает, начинаешь в процессе вспоминать, где еще можно привлечь средства.

У нас были очень удачные приобретения на торгах. Кунцевскую мы с вами уже обсуждали, это было очень удачное приобретение. А еще у нас есть площадка в Зеленограде. Сейчас проектируем там около 200 тыс. кв. м жилья бизнес-, премиум-класса. Это будет среднеэтажная застройка в окружении векового леса с учебным комплексом на 750 мест. В целом, Зеленоград активно развивается — там Особая экономическая зона (ОЭЗ), промышленность, при этом очень интересный ландшафт, хорошая экология, что позволяет реализовать ЖК более высокого класса по сравнению с окружением, с комфортным размером домов, красивой архитектурой. Показательно, что премиальные ритейлеры нам уже подтвердили свой интерес к проекту.

— Рассматриваете локации в центре Москвы, например, внутри Бульварного кольца?

Да, это наш следующий шаг. Мы очень хотим найти проект в сегменте де-люкс. Сейчас у нас есть один на Новослободской, но мы смотрим и еще более центральные локации.

— Чем бы вы не хотели заниматься в своей работе? Может быть, согласованиями с городом, получением проектного финансирования на офисы?

Мазохизма не хотелось бы. А с городом нет проблем. Если нужно вписать в проект террасу, это не проблема, это задача, решить которую тоже интересно. В части проектного финансирования лед тронулся — банки соглашаются работать без эскроу-счетов, где есть досрочное погашение.

— Это инициатива банков или лобби девелоперского сообщества?

Самое лучшее — это не административная регуляторика, а регуляторика рыночной экономики. Большая часть офисов реализуется по схеме ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи), а не по 214-ФЗ. То есть девелоперы могут обходиться и без участия банков. Поэтому кредитные организации готовы зарабатывать только на процентах, а не на депозировании средств, чтобы зарабатывать на офисах хоть что-то.

— Насколько вы вовлекаетесь в процессы, которые можно было бы полностью переложить на коллег?

Подключаться в любом случае надо, потому что девелоперский бизнес изменчив: нормативно-правовые акты меняются, продукты дорабатываются, команда растет. Но это нормальная история, когда новые люди приходят, надо им помогать и вовлекаться. Если не получается, то нужно искать новых людей, а какой-то пласт работы брать на себя. Но есть операционка стратегическая, а есть тактическая (взаимодействие с подрядчиками, управление конкретными проектами). Так вот, последней я уже практически не занимаюсь.

— Если возвращаться к планам, привлекает ли вас гостиничная или курортная недвижимость?

С той ключевой ставкой, которая есть, никакая экономика не складывается. По тем проектам, которые я видел, окупаемость в лучшем случае 12 лет. Ставка по кредитам должна быть 6–7%, чтобы девелоперы этим занимались. 8% — это уже для альтруистов.

Спецвыпуск