Риэлторы vs ЦИАН: станет ли ФАС арбитром конфликта
Текст: Екатерина Горячева
Риэлторское сообщество жаловалось на цифровые платформы в ФАС и раньше, последний раз — в 2024-м, и ни к каким существенным результатам это не приводило. Но в 2021 году служба отказала «Авито» в покупке «Циан» именно потому, что объединение привело бы уже к официальному доминированию на рынке (новая структура заняла бы больше 50% рынка). Кстати, тогда регулятор чётко обозначил продуктовые границы рынка как «специализированные интернет-каталоги объявлений в сфере недвижимости». Сейчас заявители убедительно доказывают, что, например, в границах Москвы и Московской области доля «Циан» превысила 50%.
Специальное регулирование в части цифровых платформ, введенное «пятым антимонопольным пакетом» в 2023 году, было направлено как раз на пресечение злоупотреблений со стороны площадок, некоторые из которых быстро стали доминирующими на рынке, напоминает Павел Магоня, руководитель группы регуляторных и антимонопольных рисков Art de lex. Именно тогда среди субъектов, на которые распространяется специальное антимонопольное регулирование, ФАС выделило не только маркетплейсы, но и классифайды, «Авито» и «Циан». В итоге выработанные в рамках взаимодействия с Wildberries и Ozon подходы ФАС может применить и к рассмотрению практик «Циана», прогнозирует г-н Магоня. Регулятор будет учитывать сетевые эффекты платформ как один из главных критериев доминирования, количество пользователей и присутствие иных участников рынка, в том числе рекламодателей.
Впрочем, другие юристы подчёркивают: рынок классифайдов всё-таки существенно отличается от других цифровых игроков, в частности, маркетплейсов. Сервисы по типу «Циана» представляют собой не транзакционные площадки, где сделки заключаются напрямую, и поэтому положения «пятого антимонопольного пакета» на них не распространяются, поясняет Ярослав Кулик, управляющий партнер Kulik & Partners Law.Economics. Тем не менее, к спору применимы общие нормы ст. 10 закона «О защите конкуренции» о запрете злоупотребления доминирующим положением, отмечает он.
Добро пожаловаться
Март 2026-го может войти в историю российского рынка недвижимости как месяц, когда чаша терпения профессионального сообщества переполнилась настолько, что спор между брокерами и онлайн-площадками впервые вышел в публично-правовое поле, резюмирует Екатерина Никитина, основатель агентства недвижимости ПРО ОБМЕН, вице-президент Гильдии риелторов Москвы. Эксперт называет объединенную жалобу АРЕА и Гильдии риэлторов Москвы в ФАС одним из симптомов системного кризиса в отношениях «агрегатор — профессиональный продавец». «Это не просто острая, но критическая и реально назревшая проблема, — продолжает г-жа Никитина. — Рынок недвижимости давно — не только бетон и метры, но, в первую очередь, информация и трафик».
Согласно данным, приведенным в жалобе, с 2022 по 2024 год тарифы на размещение объявлений выросли на 109%. Екатерина Никитина напоминает, что в 2024 году фиксировались четыре волны повышения, в 2025-м — две, и ещё две — в начале 2026-го. С мая 2024-го по февраль 2026-го стоимость публикации объявления о продаже квартиры в Москве выросла на 55%, достигнув 2943 рублей за 30 дней.
Анализ тарифной политики «Циана» вообще давно вызывает вопросы, считает Екатерина Никитина: компания объясняет её рост инвестициями в маркетинг и модерацию, однако, по собственным данным, операционные расходы сервиса за период с третьего квартала 2024 по третий квартал 2025 года выросли лишь на 11%, тогда как тарифы — на 43%, указано в жалобе. В первом квартале 2025 года расходы компании сократились на 3,5%, но стоимость размещения продолжила увеличиваться.
Наиболее показательным, по словам эксперта, является сравнение ситуации в Москве и других регионах. Как следует из документа, стоимость публикации в столице от 89% до 1387% выше, чем, например, в Уфе, Казани или Красноярске. Это классический признак монопольного поведения, убеждена г-жа Никитина: регионы, где у «Циана» нет абсолютной власти, получают «рыночные» цены, а Москва и область — «монопольные». «Среднесуточная выручка от одного объявления в столичном регионе превышала показатель по другим регионам в 3,6 раза в 2024 году, и это уже не просто бизнес, это сбор „дани“ с профессионального сообщества», — вздыхает эксперт.
Евгений Скоморовский, член правления АРЕА (на момент подачи жалобы в ФАС — президент Ассоциации АРЕА и подписант — Ред.), отмечает, что жалоба касается не только цены, но и самой конструкции взаимодействия: платным стало не только размещение, но и фактически видимость объявления, а без продвижения объявление, по правилам площадки, уходит в конец выдачи. «Именно сочетание высокой цены и фактически обязательной доплаты за продвижение и делает конфликт системным», — констатирует г-н Скоморовский.
Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость», добавляет, что постоянная коррекция на 10–15% применяется к ранее уже повышенной стоимости пакета, поэтому стоимость растет в прогрессии и не успевает за реальной экономикой риелторских агентств. «По мере привлечения в „Циан“ все новых партнеров, в том числе не всегда добросовестных, эффективность рекламы при повышении цены зачастую не сохраняется и даже падает, — добавляет г-н Халин. — В итоге тарифы опережают инфляцию, и в среднем достигают 20–30% в год, при том, что инфляция за этот период была значительно ниже».
Алёна Бердиган, директор департамента коммерческой недвижимости компании Maris, считает ситуацию настолько острой, что её компания планирует отказаться от услуг «Циана». Схожее, по её словам, положение у других коллег. «Уведомления приходят недели за две-три, что не дает никакой возможности грамотно бюджетировать затраты на эту рекламу даже с учетом заложенного потенциального роста стоимости по практике предыдущих периодов. То есть всё идёт к тому, когда сделки, закрытые благодаря „Циану“, не будут приносить никакой прибыли, — рассказывает эксперт. — Мы неоднократно пытались решить вопрос непредвиденного роста цен с „Циан“ самостоятельно, и поняли, что, скорее всего, мы не самый интересный для них клиент».
Евгений Коноплёв, частнопрактикующий риелтор московского рынка недвижимости, работает по не совсем типичной для столичного рынка недвижимости модели, при которой затраты на размещение не входят в стоимость услуги, перекладываясь по обоюдному согласию на клиентов. «Каждый мой отдельный клиент-продавец рост этих расходов с двух до четырёх тысяч переживёт нормально, — рассуждает г-н Коноплёв. — „Циан“, безусловно, это понимает и продолжает повышать цены. Но вот организованный, большой риелторский бизнес выгружает и на „Циан“, и на „Авито“ не по одному-два-три-десять объявлений, как у меня, частного риелтора, но по сотне, а то и десятку тысяч. Умножаем это на три-четыре тысячи рублей в месяц и получаем просто бешеные расходы».
Когда-то именно за счёт массовости агрегаторы предоставляли организованному бизнесу существенные скидки вспоминает г-н Коноплёв. Но на профконференциях от некоторых коллег уже не раз звучало, что «партнёры» риэлторов из цифровых платформ начали хитрить со скидками и «преференциями». В итоге риэлторы обнаруживают: зачастую разместить мало объектов становится дороже, чем много, указывая на маркетинговые игры со стороны площадок; бизнес не может планировать расходы. Похоже, рынок приближается к точке, когда агентствам проще будет воевать с «Цианом», чем «тихо-спокойно» принимать его правила игры, соглашается Евгений Коноплёв. И, с учётом, что риэлторские общественные и профессиональные сообщества пишут уже не первое такое письмо — всё почти закипело.
«Циан» действительно снова поднял цены и особенно это почувствовали структуры, в которых работают десятки агентов. Расстановка сил на рынке остается прежней: 70% занимает «Циан», 30% — «Авито». В Москве доминирует первая площадка, люди из регионов исторически сначала открывают вторую.
Вмешательство ФАСа нужно, возможно, для того, чтобы повышения не были такими резкими. Однако тот же «Яндекс» в своё время доходил с размещениями до аукционов, и никакого давления на него оказано не было.
Ну и для рынка справедливо то, что этот самый рынок переваривает. Конечно, хорошо было бы, чтобы всё было по два рубля, как в 2008-м, но, к сожалению, так уже не будет.
Общая поляна
Наибольший объём лидов по коммерческой недвижимости сейчас приносит «Циан» — примерно 40% от общего потока обращений, делится Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель». Эксперт подтверждает: в прошлом году площадка не только несколько раз повышала тарифы, но и одновременно сокращала действующие скидки. В совокупности такие изменения могли привести к росту стоимости размещения примерно на 40% за год, оценивает она. На «Авито» повышения анонсировались реже — примерно на 10% весной и около 15% осенью. При этом другие агрегаторы по коммерческой недвижимости в 2025 году цены практически не пересматривали.
Ольга Бакулина, региональный директор по маркетингу и PR Nikoliers, отмечает, что стоимость публикации мультилота по коммерческой недвижимости в Москве на «Циане» варьируется от 8 000 до 35 000 рублей. «Отрасль остаётся зависимой от крупных площадок, поскольку именно там сосредоточен основной пользовательский трафик, — размышляет Татьяна Козлова. — Поэтому любые изменения условий размещения игроки воспринимают довольно чувствительно». Но даже в случае вмешательства регулятора кардинальные изменения в сегменте агрегаторов вряд ли произойдут, полагает эксперт. В лучшем случае, можно ожидать более прозрачных тарифных моделей и условий размещения.
Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global, работающий на региональном рынке недвижимости больше двадцати лет, вспоминает, как когда-то сами классифайды приходили к агентствам с просьбой разместить объявления с тем, чтобы нарастить базу, сформировать трафик. Сегодня картина зеркальная: платформы перестали быть сервисом и превратились в регуляторов, которые сами устанавливают правила игры на рынке и сами же следят за их исполнением. «Динамика по ценам на размещение в регионах довольно агрессивная — за последнее десятилетие тарифы выросли более чем в 20 раз, — сообщает он. — И это, в самом деле, уже не ценообразование — это изъятие прибыли из отрасли. Олигопольный механизм здесь прост: классифайды используют тысячи людей для поиска жилья, особенно в Москве, поэтому для любого риэлтора отказаться от работы с тем же „Цианом“ равносильно отказу от клиентов, которых в конечном итоге перехватит конкурент. Положение почти безальтернативное. Если размещается информация о лотах в строящейся недвижимости, оплата идёт за входящие звонки, и часто это не звонки клиентов, а прозвоны от конкурентов, за которые тоже вынуждена платить компания-клиент платформы».
Ситуация действительно острая, работать на популярных площадках становится все сложнее. У нас в портфеле есть небольшие лоты, в том числе для сдачи в аренду, которые раньше условно продавали себя сами: спрос на них высокий, и даже без платного продвижения аудитория их просматривала. Сейчас на одной из площадок их просто не видят, если не вкладываться в промо. Это можно объяснить сочетанием двух факторов. Площадки, во-первых, активнее стимулируют рекламодателей тратить больше. Кроме того, выросла конкуренция на классифайдах. Здесь сложно сравнивать линейно: и у игроков меняются предложения, и сами рекламодатели могут переходить с тарифа на тариф.
Если говорить в целом о расходах на продвижение на классифайды суммарно, то у нас за последние два года месячные траты выросли в 5-10 раз — в зависимости от того, какие бюджеты закладывались на эти цели в конкретные месяцы. И мы понимаем, что в дальнейшем затраты будут расти по указанным выше причинам.
Подходящих каналов становится все меньше, в том числе из-за фактического выпадения популярных соцсетей. В такой ситуации доминирование специализированных решений становится гораздо более чувствительным. Кроме того, крупные классифайды занимают значительную часть органической выдачи: поисковые системы активно продвигают их страницы. Небольшим игрокам с ограниченным портфелем в таких условиях ещё сложнее оставаться заметными без покупки рекламы.
Полагаться только на саморегуляцию, на мой взгляд, нереалистично. И геополитическая обстановка, и внутренняя система регулирования сильно влияют на правила игры, соответственно, рынок цифровой рекламы находится под серьезным давлением многих факторов. Ситуацию могло бы сгладить появление новых игроков, но порог входа очень высок. Даже «Яндекс.Недвижимость» с масштабными ресурсами и большой аудиторией экосистемы «Яндекса» не смогла занять заметную долю. На уровне обсуждений периодически фигурируют и другие потенциальные игроки — например, маркетплейсы, но к их правилам работы у профессионального сообщества тоже есть вопросы. Так что, скорее всего, сейчас участие регулятора действительно необходимо. Но пока нет однозначного ответа, каким должно быть это вмешательство, чтобы оно устроило всех участников рынка, и было эффективным.
Вспомнить всё
Значительная часть участников рынка недвижимости, получивших запрос CRE, в том числе собственники, инвесторы, девелоперы, старейшие российские риэлторы и брокеры, от комментариев отказались, сославшись в неофициальной беседе на нежелание «портить отношения» с агрегаторами или иные соображения. Некоторые из них согласились прокомментировать запрос только на условиях анонимности. «Последние годы постоянно слышу: вот придут „цифровики“, ИИ-агенты и ИИ-брокеры, и живых риэлторов не будет, — рассуждает риэлтор с тридцатилетним стажем на московском рынке, пожелавший сохранить инкогнито. — Но всё совсем наоборот: риэлторская услуга устроена так, что если не будет риэлторов, то не будет очень скоро и цифровых платформ. Да, риелторский бизнес сейчас невозможен без рекламных площадок, но, повторюсь, и площадки перестанут существовать через несколько месяцев, если бы завтра в каком-то безумном сценарии все риелторы прекратили бы существование, случилась бы какая-то, например, риэлторская пандемия, и в Москве не стало бы ни одного человека называющего себя риэлтором. Все платформы, весь ипотечный сегмент банков вымрут — если не на следующий день, то через месяц, и это понимали всегда и все, особенно люди в теме, в том числе — крупные госбанки, выстраивая грамотные отношения с риелторским бизнесом, ведь именно он остаётся главным поставщиком ипотечных заёмщиков. У „Циана“ бизнес-модель другая — им „ипотечники“ не нужны, но вот сами риэлторы — очень даже, потому что риэлторская услуга это по-прежнему работа в полях, а не айти-отделах башен „Москва-Сити“. И вот сейчас один из участников этих симбиотических отношений раз за разом отвоёвывает себе больше денег, генерируемых в результате этого симбиоза. Когда будет красная линия и как будет выглядеть — только ли с письмами в ФАС или ещё как-то серьёзнее — это вопрос на миллиарды долларов».
Для понимания проблемы эксперт предлагает вспомнить, с чего вообще начиналась эта часть риэлторского бизнеса тридцать пять лет назад. Тогда, в девяностые, агентство условно говорило продавцу — заплати нам 3% от цены квартиры, и больше ни о чём не переживай. В эти 3% входили расходы на маркетинг, то есть размещение в газетах бесплатных объявлений, расклейка объявлений по району, и во что это обходилось агентству — клиента уже никогда не беспокоило, всё «под ключ». Тем более, что и размещение в газетах стоило копейки, нанять расклейщика — ещё дешевле, в общем, при условных трёх процентах от десяти миллионов стоимости квартиры все были счастливы. Но с годами на эту модель начали давить три фактора, указывает собеседник CRE.
Первый: общая конкуренция и изменение ситуации в отрасли приводят к тому, что стоимость риэлторской услуги снижается который год. В частности, на рынок регулярно выходит множество демпингующих агентств, вроде условных «Агент 002» (все берут три процента, а мы будем брать два). Но затем на все эти «профессиональные» агентства начинает давить ещё и толпа частников, частных риэлторов, брокеров, маклеров, вышедших из тех же крупных агентств в свободное плавание. Когда-то они получали 150 тысяч от условных 300 тысяч комиссии, работая на «крупняк», а теперь ушли на вольные хлеба и просят 150, но — уже только себе, и таким образом и выигрывают конкуренцию у агентств, которые хотят 300. «Часто это очень хорошие и сильные риэлторы, поэтому люди с удовольствием их нанимают, и вот их 150 и даже 200 тысяч комиссии — несомненно, влияют на общий рынок доходности, — поясняет эксперт. — В итоге отрасль отчаянно деградирует по ценам: сначала все гордятся — вот, в Москве такой цивилизованный рынок, у всех цена услуги 3%, но потом она уже 2%, и все опять тихо соглашаются, что и двести тысяч заработать с продажи десятимиллионной квартиры тоже лучше, чем сидеть без работы. И да-да-да, даже были всякие слёзные письма в сообществах: дорогие коллеги, хватит демпинговать, скоро будем работать себе в убыток».
Второй фактор — в Москве многие, увы, все-таки начали работать «не на эксклюзивах». Долгие годы такую схему столица, снова же, гордившаяся своим самым цивилизованным в стране рынком недвижимости, не пускала, напоминает эксперт. Эксклюзивная схема продажи означает модель, при которой агент договорился с одним продавцом, последний больше ни с кем не работает, риэлтор выставляет эту квартиру на свою витрину и знает, что она будет продана только через него: то есть, сколько бы он ни потратил на её маркетинг на рекламу на «Циане», всё в итоге окупится.
Не эксклюзивные модели работы — когда агентство набивает себе витрину из представленных не только у них объектов (потому что на плохом или сложном рынке лучше так, чем у игрока будет условно нулевая, пустая, витрина). «И вот вам ситуация, когда частник, продавец, вышел на рекламу, к нему пришли десятка два агентств и сказали: ладно, мы не требуем эксклюзива, но дай нам хотя бы право порекламировать объект, — продолжает собеседник CRE. — Собственник соглашается: ладно, рекламируйте, приведёте покупателя — заплачу. В итоге по одному объекту появляется до восьми, а то и десяти объявлений. И дело даже не в том, что озолотился „Циан“, который собрал со всех этих агентств в десять концов по три тысячи в месяц за один лот рекламы на не эксклюзивном объекте, но что вероятность возврата денег за маркетинг в виде комиссии со сделки становится минимальной. Получается, что игроки тратятся на маркетинг не эксклюзивных объектов, получая витрины из „висяков“. Переложить расходы на собственника риэлторы из „крупняка“ тоже не могут: как только кто-то о подобном заикается, остальные тут как тут — давайте к нам, всё берём на себя».
Но ещё один, и намного более важный фактор — то, что цифровые платформы годами приучали риэлторов, включая крупных игроков, к «партнёрству», убеждая перевести все экосистемы к себе и перестать развивать собственные сайты и витрины. Если ещё десять лет назад одно из старейших агентств гордилось тем, что на его фирменный сайт заходило до 10 000 «уников» в день, то сейчас такого нет и близко, поясняет эксперт. Покупатели также привыкли, что искать нужно сначала на агрегаторах, а агрегаторы — смекнули и стали ежемесячно повышать цены и предлагать специфические маркетинговые схемы, резюмирует он.
Вас много, мы одни
Действительно ли положение некоторых «цифровиков» на рынке недвижимости близко к монопольному? «Строго юридически и экономически — да, — считает Екатерина Никитина. — Ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 5 Закона о защите конкуренции, доля, например, „Циана“ на рынке сервисов размещения объявлений об объектах недвижимости в Москве и области превышает 50%. Подтверждение мы видим и в независимых исследованиях. Согласно данным агентства OMI, в Москве „Циан“ доминирует с долей 69% пользовательского трафика. При этом формально есть игроки: „Авито Недвижимость“, „Яндекс Недвижимость“, „Домклик“, „М2“ и другие. Однако наличие олигополии не отменяет факта доминирования лидера. Более того, сетевые эффекты, описанные в жалобе в ФАС, создают непреодолимые барьеры для новых конкурентов. Покупатели идут туда, где больше объявлений, а продавцы — туда, где больше покупателей. „Циан“ усиливает этот эффект с помощью иконки „Только на „Циан“, создавая у пользователя иллюзию уникальности базы. В этих условиях даже наличие альтернатив не спасает от диктата цен со стороны лидера».
Если говорить про Москву, то раньше считалось, что здесь полная монополия «Циана», а, например, «Авито» внутри МКАД — «просто чтобы было», размышляет Евгений Коноплев. То есть «забыть» разместиться на «Циане» в Москве риэлтору было нельзя, а на «Авито» — можно. «Но вот сейчас уникальная база появилась и на „Авито“, — отмечает он. — Видимо, это можно считать следствием того, что бизнес пытается сигнализировать „Циану“: если вы себя так ведёте, то мы будем делить выгрузку по площадкам, и что-то выгружать только на „Циан“, а что-то только на „Авито“.
Сложная ситуация сейчас и с «Домклик», которая пыталась стать третьей в классифайдах недвижимости, и куда должны были также по умолчанию выгружаться представители риэлторского бизнеса. Но на фоне роста аппетитов отношения у площадки с игроками стали очень натянутыми, и теперь риелторское сообщество, если туда и выгружается, то только затем, чтобы не потерять преференцию для ипотечных покупателей, поясняет Евгений Коноплёв. Обидела риэлторов и «Яндекс Недвижимость», попытавшись брать плату не за размещение, а за поступающие звонки. Были и другие, не устроившие риэлторов, шаги. В итоге сейчас игрок пытается вернуть доверие профессионального рынка, но получается пока с переменным успехом. Не слишком дружелюбно ведёт себя и «Авито», пытаясь за поставляемых потенциальных покупателей и арендаторов жилья забрать больше, чем просто стоимость одного объявления. «По конструкции рынка я бы говорил не о „чистой монополии“, но о доминирующем игроке внутри олигополистической среды, — констатирует г-н Коноплёв. — То есть игроков несколько, но один из них обладает таким масштабом, что это реально влияет на правила игры на рынке недвижимости».
54% покупателей столичного региона считают «Циан» сервисом с самой большой базой предложений, 64% выходили на сделку, получив информацию об объекте через «Циан», а 76% покупателей, планирующих искать объект в 2026 году, собираются пользоваться именно им, повторяет Евгений Скоморовский приведённые в жалобе в ФАС данные.
Формально сегмент конкурентен, соглашается Дмитрий Халин, агрегаторы борются друг с другом. «Мы помним ситуацию, когда „Яндекс“ решил ущемить позиции „Циана“ с точки зрения выдачи в поисковой системе „Яндекса“ — в пользу объявлений, размещенных на „Яндекс Недвижимости“, и использования разных средств визуализации, улучшающих восприятие объявлений именно на „Яндекс Недвижимости“, — делится эксперт. — „Циан“ тогда был этим очень возмущен, жаловался во все инстанции и сетовал на отсутствие равных прав для всех участников данной деятельности.
Сергей Смирнов, Vysotsky Estate, впрочем, указывает на ограниченную конкуренцию на рынке недвижимости во всём мире. «А порталы недвижимости — всегда ограниченная конкуренция в условиях практически картельного сговора, — считает он. — „Циан“ с 2013 по 2018 год выкупал локальные площадки в разных крупных городах и консолидировал трафик. Таким же путем шел „Авито“. В итоге в России сегодня лишь один уникальный случай сохранения лидерства. Во Владивостоке и Приморье работает проект „Фарпост“, который является локальным лидером рынка. „Авито“ пока, скорее, обгоняет „Циан“ по уровню проникновения, особенно в мелкие локальные рынки. „Циан“ же преимущественно портал „двух столиц“, тут у него доля 70% в откликах реальных покупателей. Ну, а ФАС уже неоднократно отвечал на такие жалобы, что не видит картельного сговора порталов».
Ещё один важный и вечный пункт отношений классифайдов с брокерами — борьба с фейками и модерация. Площадки годами заполнены недостоверной информацией, несуществующими объектами, заниженными ценами, «левыми» фотографиями и изображениями. И даже если удается заблокировать аккаунты, размещающие такие объявления, они быстро появляются на новых. Сергей Смирнов называет эту проблему даже более острой, чем рост тарифов. Напротив: чем дороже цена размещения, тем менее выгодно ставить фейки или выгружать в базу неликвидные объявления с плохими фото, поясняет он. .
С двумя переменными
Может ли «рыночек порешать сам» и нужно ли так активно вовлекать регулятора? В данном случае — не может, считает Екатерина Никитина. Там, где есть доминирование и сетевые эффекты, рынок перестает быть саморегулируемым, поясняет она: профессиональные участники оказываются в ловушке — они не могут уйти с площадки, поскольку потеряют до 70% трафика, но и оставаться на условиях кабальной аренды «цифровой земли» тоже невозможно. «Но и искать правду в диалоге с платформами — это примерно как дозвониться на прямую линию „Газпрома“ или получить живой ответ от поддержки Microsoft, — вздыхает Станислав Ахмедзянов. — Технически возможно, практически — нет. Впрочем, и рыночек самостоятельно не порешает. Олигопольная структура без внешнего регуляторного вмешательства не разрушается изнутри. И сейчас вопрос не в том, виноват ли условный „Циан“. Вопрос в том, есть ли у регулятора политическая воля сделать что-то большее, чем принять обращение „в установленном порядке“».
Если ФАС вмешается, наиболее реалистичным выглядит не радикальный сценарий, а наведение правил, считает Евгений Скоморовский. Прежде всего, речь может идти о проверке признаков монопольно высокой цены и практики, при которой платное продвижение становится фактически обязательным. Эксперт подчёркивает: задача регулятора здесь не разрушить бизнес-модель, а сделать ее более прозрачной, предсказуемой и менее дискриминационной для профессиональных участников рынка. Справедливой г-ну Скоморовскому представляется схема, где базовое размещение стоит разумных денег и действительно дает объявлению «нормальную видимость». Рост тарифов должен быть соразмерен либо росту себестоимости, либо реально создаваемой дополнительной ценности. Кроме того, пользовательские и лицензионные соглашения должны внятно описывать не только технический доступ, но и экономическую сущность услуги: за что именно платит профессиональный участник, и какой результат получает. Далее — отказ от модели скрытого принуждения к продвижению. Если объявление оплачено, оно должно иметь справедливую базовую представленность в релевантной выдаче. Нужен и регулярный диалог площадки с профсообществом по тарифам, правилам ранжирования и изменению условий. Пока отношения построены по односторонней логике: сервис публикует изменения, а участник рынка либо соглашается, либо уходит с площадки. Для зрелого рынка этого уже недостаточно.
Екатерина Никитина видит три сценария развития событий:
1. «Предупредительный» (оптимистичный). ФАС, согласно п. 3 ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции, выдает «Циан» предупреждение о прекращении навязывания невыгодных условий. Речь идет о практике, когда объявления без платного продвижения отправляются в «конец поисковой выдачи». По сути, это принуждение к двойной оплате за единую услугу размещения. Конкуренты «Циан» (например, RealtyMag.ru, Onrealt.ru) предоставляют базовое размещение бесплатно. Если «Циан» согласится изменить алгоритмы ранжирования и сделать прозрачной связку «платеж — результат», конфликт может быть разрешен мирно.
2. «Административный» (реалистичный). ФАС возбуждает дело по признакам установления монопольно высоких цен (п. 1 ч. 1 ст. 10). Доказательная база, включающая сравнение роста расходов и тарифов, а также ценовую дискриминацию регионов, очень сильна. Это может закончиться предписанием о снижении тарифов до экономически обоснованного уровня и крупным оборотным штрафом.
3. «Регуляторный» (системный). Ситуация подтолкнет ФАС к более детальному регулированию сервисов размещения объявлений. Учитывая, что «Циан» является именно сервисом объявлений (а не маркетплейсом по смыслу закона о защите прав потребителей), существующее законодательство не всегда позволяет применять к нему жесткие меры, как к транзакционным платформам. Возможно, мы придем к созданию отдельного реестра и правил для классифайдов, как это сейчас обсуждается в контексте цифровых платформ в целом.
Другой альтернативы нет
Екатерина Никитина повторяет: необходимо законодательно или на уровне соглашений с ФАС закрепить следующие нормы: уведомление об изменении тарифов не за 3 дня (как сейчас), а, например, за 30–60 дней; недопустимость манипуляции выдачей для принуждения к покупке дополнительных услуг; создание отраслевого стандарта взаимодействия с профессиональными участниками, включая прозрачные формулы ценообразования. Жалоба в ФАС — это попытка достучаться до регулятора, чтобы он помог рынку вернуться к равновесию. Если этого не сделать, издержки на «цифровую ренту» окончательно задушат малый и средний риэлторский бизнес, уверена она. В пресс-службе федерального девелопера «Неометрия» прогнозируют, что площадкам всё-таки придётся корректировать политику повышения тарифов, делая ее более мягкой.
Очевидным и логичным следующим шагом для риелторского сообщества было бы наконец-то вернуться и к идее создания собственной единой базы объектов. Несколько лет назад и риэлторы уже хотели запустить такую альтернативу, напоминает источник CRE на рынке жилой недвижимости. «Игроки раз за разом пытались скоординироваться и создать единую базу, куда агентства хотя бы могли выгружаться, за минимальную плату, как говорится „за зарплату разрабам“, — делится эксперт он. - В общем, создать риэлторский аналог „Циана“, но — где агенты профессионально могли бы коммуницировать друг с другом, не тратя бешеные деньги на маркетинг и избегая дурдома со скрытием телефонов, когда офис одного района одной компании вынужден звонить офису другого района этой же компании через „Циан“. Идея-то красивая, только ничего ни у кого не получается, ибо каждый больше беспокоится о своём бизнесе, и времени на координацию, а главное — сил на медиаторство и „всех помирить“ и „со всеми разрулить“ нет. Зато есть страхи: сейчас мы это построим, а потом кто-то снова загребёт под себя, и будет такой великий „сидеть на базе“, а мы к нему будем на поклон ходить. Была в своё время, напомню, такая история с одним из банков, который предлагал всем риэлторам пойти под их систему, но те вовремя поняли, что это моментальное самоубийство — подводить всю организованную отрасль под этот банк».
«Не взлетает» самостоятельный риэлторский классифайд именно из-за страхов, внутренних противоречий и тридцатилетней вражды между игроками, считают опрошенные CRE участники рынка. Действующие платформы об этом знают, как никто, и, будучи, уверены, что вечно враждующие риэлторы объединиться не способны, — коллективного ответа не боятся и выкручивают руки по полной, всё больше и больше залезая в доходность с каждой сделки и на другие «поляны» организованного риэлторского бизнеса. «Например, предлагая „безопасные сделки“, которые в России исторически были фундаментом, стержнем цивилизованной риэлторской услуги, — делится собеседник CRE. — Именно юридическая безопасность сделки всегда была ведь прерогативой агентств. Но тут ещё нужно понимать вот что: так получилось, что за некоторыми из гигантов-платформ стоят ребята просто с генетической ненавистью к риэлторам — они заходили на рынок ещё в девяностые, когда, конечно, было всякое. И до сих пор думают, что все риэлторы — это такие бесполезные паразиты-гады, а если их завтра не станет на рынке, то отрасль не пострадает, а станет только лучше. Но сейчас всё иначе, и, если риэлторский бизнес рухнет, то я согласен — никому мало не покажется. Все эти платформы с беловоротничковым презрением пытаются „управлять недвижимостью“ и „закрывать сделки“, не выходя из своих серверных комнат. А сделки с недвижимостью — это многодневные походы по квартирам, выглядывание из окон, взгляды глаза в глаза продавцу и покупателю, умение за пять минут понять, кто взбрыкнет, кто похож на жулика, а кто реальный жулик. Повторюсь: нельзя сказать, что наши риэлторы больше не дают поводов считать себя наследниками спецов из девяностых, риэлторское сообщество местами напоминает пристань с чайками — шумно и всё в помёте. Но если завтра вся работа по фактической рутинной организации сделок повиснет в воздухе или перекочует и разделится, скажем, между условными цифровыми ребятами из „Циана“ и „Домклика“, то упадёт всё. И только потому, что организованный риэлтерский бизнес на рынке есть, „Домклик“ сегодня продолжает выдавать свои ипотеки, а „Циан“ — растёт, готовится к IPO и занимает доминирующее положение на рынке. В общем, пока риэлторы никуда не могут деться от „цифровиков“, а „цифровики“ — отчаянно презирают риэлторов. Так и плывут, как жаба с гадюкой: укушу — сбросит, сброшу — укусит. Но — пока плывут».
«Циан» не ответила на запрос СRE.
