Инвесторы переходят из защиты в нападение

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE

Весьма сдержанная политика Банка России по снижению ключевой ставки, геополитика, изменение системы налогообложения для юридических и физических лиц стали основными факторами, влияющими на рынки капиталов и инвестиций в 2025 году. Ключевая ставка, которая в начале года находилась еще на уровне 21%, была по итогам нескольких заседаний Банка России снижена, и к октябрю составила 16,5%, что является достаточно высоким показателем относительно исторических значений. Именно такой цикл повышения наблюдался в 2014, в 2022 и в 2024 гг. Интерес к недвижимости продолжит расти в случае продолжения снижения КС, убеждены в CORE.XP.

В Nikoliers прогнозируют, что суммарный объем инвестиций по итогам года может составить около 1,2 трлн руб. Из суммарного объема инвестиций за январь — сентябрь 2025 года на классическую коммерческую недвижимость пришлось 585,6 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент — 264,6 млрд руб.

По оценкам CMWP, совокупно по всем сегментам коммерческой недвижимости по итогам трех кварталов 2025 года произошел рост объемов на 27,1%. Офисный сегмент остается лидером — почти в 2 раза (86,4%) по сравнению с III кв. 2024 года. Складской и гостиничный отстают, но прирост также виден на 68,5 и 35,6% соответственно. Драйверами стали покупки трофейных активов, форвардные сделки в складском сегменте и коллективные инвестиции. При стабильном количестве инвестиционных сделок их средний чек сократился примерно на 40%, указывают в NF Group. В Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» говорят о «сильном снижении цен» — те, кто хотел продать, вынуждены были соглашаться на предложения значительно ниже цены изначальной покупки. Поэтому некоторым игрокам удалось удачно воспользоваться ситуацией кризиса ликвидности. «И, конечно, это был год завершения сделок с иностранцами, — констатирует Алексей Смердов, инвестиционный директор Central Properties & PARUS. — Ужесточение правил в конце 2024-го привело к тому, что уже в первой половине 2025-го были завершены последние значимые (некоторые их них — крупные) сделки и „подпитка“ информационного поля сделками с иностранцами окончательно сошла на нет».

Играли по крупному: кто выигрывает?

Региональное распределение остается для рынка инвестиций традиционным: около 75% сделок, по оценкам IBC Real Estate , были совершены с объектами Московского региона. 10% пришлось на вложения в недвижимость Санкт-Петербурга, остальные 15% распределились по другим городам России.

Но, если динамика и структура вложений в недвижимость Московского региона в 2025 году повторяет общероссийскую (восстановление инвестиционной активности во втором полугодии), то в Петербурге отмечено сокращение сделок купли-продажи относительно прошлого года в три раза.

Драйвером инвестиционной политики всех игроков, безусловно, останется ставка кредитования. Мы всегда об этом говорим, строим прогнозы и графики, без этого фактора вообще невозможно понимать, что будет с другими. Заметное движение вперед рынок увидит только после значимого снижения КС в 2027 году.

Что касается 2026-го — бывают периоды, когда инвесторам вообще лучше ничего не делать, чем сделать лишнее, ведь, когда уже «едешь в поезде», ехать нужно до результата. Конечно, любые игроки любят стабильность, уверенность в завтрашнем дне; нужна положительная динамика развития и прогноз по налоговому бремени. Если хотя бы несколько частей сбудется, то инвестиции мы увидим во всех секторах и направлениях, у нас не такой большой рынок, и наполнение его даже частично приведет к росту.

На сегодня же прекрасная и правильная идея — поддержать производственные предприятия, сформировать пул субсидий и тем самым направить инвестиции в определенные отрасли. Пожалуй, главным созидательным событием уходящего и наступающего года я назову как раз инвестиции в производства.

Объем инвестиций в региональные объекты, за исключением Санкт-Петербурга, напротив, достаточно высокий, что связано с закрытием портфельной сделки с торговыми центрами Malltech и продажей отеля «Swissotel Resort Сочи Камелия». Все крупные зафиксированные региональные сделки в 2025 году были заключены в инвестиционных целях.

Среди других крупнейших транзакций 2025 года в IBC Real Estate выделяют переход БЦ «Белая площадь» в управление «Современных фондов недвижимости», портфельную сделку с двумя аутлет-центрами Outlet Village Belaya Dacha и Outlet Village Pulkovo и компанией «Кама Капитал», а также покупку Дмитровского логопарка Central Properties.

В офисной недвижимости доминировали покупки крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний, в том числе размещение штаб-квартир, — такие сделки составили более половины вложений. Несмотря на снижение вложений в сегмент по сравнению с прошлым годом на 52%, текущий показатель все еще существенно (в 1,5–2 раза) превышает результаты предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к сегменту.

Половина совокупного объема инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение же вложений на 27% г/г в складском сегменте связано с изменением рыночных условий и стратегии инвесторов. Ранее значительная часть покупок приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако теперь рынок достиг относительного равновесия: ставки стабилизировались и возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок.

Сегмент гостиничной недвижимости по-прежнему остается, пожалуй, единственным, где спрос на долгосрочном горизонте во многих регионах превышает предложение. Другим фактором для роста сделок послужили льготные условия финансирования и другие федеральные и региональные программы, ставшие драйвером развития проектного финансирования. Вместе с тем часть девелоперов гостиниц не смогли открыть кредитные линии и были вынуждены выставить проекты на реализацию.

В итоге, по оценкам IBC Real Estate, инвестиционный показатель в индустрии гостеприимства вырос более чем в 2 раза, а результат в 65 млрд руб. назван рекордным за всю историю наблюдений. Крупнейшими транзакциями, помимо сделки со «Swissotel Resort Камелия» в Сочи, стали продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице и Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области.

Рекордные стрессовые сделки и интерес к готовым объектам

Все собеседники CRE сообщают и о существенном и даже рекордном увеличении объема стрессовых сделок. Рост обусловлен транзакциями по реструктуризации долговых обязательств, выкупом активов у государства и реализацией проблемных активов с аукционов. В январе — сентябре объем стрессовых сделок в России, по оценкам Nikoliers , составил 268,4 млрд руб., что в 8 раз больше, чем за весь 2024 год. Таким образом, стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в «классическую» коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что оценивается как рекордный показатель за всю историю наблюдений за рынком.

Еще один тренд уходящего года — ставка инвесторов во всех сегментах на покупку готовых объектов с арендным потоком, указывают в Bright Rich | CORFAC International. Ставки аренды растут медленнее, чем себестоимость строительства, что делает стратегию более привлекательной по сравнению с покупкой земли под девелопмент, поясняют в компании. Однако на сегодняшнем рынке предложение качественных объектов коммерческой недвижимости в продаже ограниченно, а ценовые ожидания собственников — зачастую завышены. Это стимулирует инвесторов искать активы с потенциалом роста капитализации: например, «морально устаревшие» здания под редевелопмент или неликвидные активы, которые можно купить с дисконтом к рыночной цене.

Кратно выросли и инвестиции среди конечных пользователей. Таким игрокам неважна окупаемость, поэтому стоимость сделки не играет решающей роли; намного важнее, насколько объект подходит под их операционные задачи, помогает защититься от роста арендных ставок и повысить эффективность бизнеса. Тренд особенно усилился в офисном сегменте, где в условиях дефицита свободных лотов многие компании рассматривают покупку площадей с запасом.

На фоне тенденции к снижению ключевой ставки и ставкам по депозитам аппетит инвесторов к недвижимости будет усиливаться. Параллельно вырос и уровень финансовой грамотности населения, и избирательность крупных инвесторов. Финансовый рынок предлагает различные инструменты для диверсификации инвестиционного портфеля. Отрасли придется серьезно конкурировать за капитал, только самые качественные проекты и надежные компании будут привлекательными.

Мы видим, что девелоперы продолжают откладывать запуск новых проектов и активную инвестиционную деятельность по новым площадкам. Вместе с тем продолжает расти интерес к реализации отдельных программ, на которых фокусируется и которым оказывает поддержку Правительство РФ — развитие транспортной и социальной инфраструктуры, строительство логистических комплексов и ЦОДД.

Ну и коллективные инвестиции — это возможное будущее для девелоперов коммерческой недвижимости, поскольку диверсифицируют риски и дают возможность попробовать себя на рынке при относительно невысоком пороге входа.

Оптом, в розницу и по частям

Разница в доходности между коммерческой недвижимостью и депозитами продолжала сокращаться, и инвесторы начали вкладывать часть размещенных в банках денег в недвижимость, сообщают в Bright Rich | CORFAC International. «Кроме того, в 2025 году произошел рост эмиссий: рекордными темпами выпускаются облигации, — напоминает Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO. — У инвесторов возникают опасения, смогут ли эмитенты рассчитаться по этим облигациям. Вероятно, это способствовало тому, что игроки перекладывались в том числе в фонды коллективных инвестиций».

Именно в 2025-м профессиональный рынок недвижимости начал всерьез и на равных воспринимать розничных инвесторов. «Триггером для поиска альтернативного финансирования стала высокая стоимость банковского кредитования, — говорит Алексей Смердов. — И деньги были найдены — те самые 70 трлн руб. на депозитах. Правда, путь к сердцу этого капитала тернист и успешно справились с ними немногие, но мощный приток денег заметили точно все». «В итоге только наша линейка приросла сразу на два ЗПИФа, — сообщает Егор Клименко. — Сегодня доходность коммерческой недвижимости Москвы составляет в среднем 12,5–13% в складах, 11–12% в офисах, до 15–16% может доходить в ритейле. Для частного инвестора, который, как правило, использует кредитное плечо для покупки объекта, такая инвестиция не интересна: стоимость кредита составит примерно 18,5% (ключевая ставка плюс 2%), а объект будет приносить, скажем, 12%. В общем, сделка на сегодняшний день смысла не имеет. И вот тут на сцену выходит ЗПИФ, который может в короткие сроки собрать финансирование и приобрести объект без кредитной нагрузки».

Одним из бенефициаров новых потоков ликвидности стал рынок коллективных инвестиций. Согласно исследованию консультантов, СЧА розничных ЗПИФ выросла на 82 млрд рублей за полгода – с 491 до 573 млрд рублей (+17% всего за I полугодие 2025 года).

Существенным импульсом для этих тенденций стал комплекс мер, реализуемых в рамках исполнения поручений Президента РФ о необходимости удвоения капитализации российского биржевого рынка к 2030 году. И ЗПИФ в этом контексте – один из ключевых инструментов достижения этой цели. Эксперты рынка уже называют 2025 годом ЗПИФ: число фондов продолжает расти, крупнейшие управляющие компании наращивают объемы сделок. Возросла и ликвидность инструмента: если в 2020 году годовой оборот биржевых фондов едва превышал 200 млн рублей, то сегодня такой объем проходит через биржу ежедневно. Ожидается, что к концу 2025 года в биржевых ЗПИФ будет сосредоточено порядка 700–750 млрд рублей – и эта цифра продолжит расти по мере расширения институционального участия и интереса со стороны частных инвесторов.

Одним из ключевых факторов, способных повлиять на инвестиционный климат и рынки капитала в 2026–27 гг., станет сочетание двух разнонаправленных процессов – смягчения денежно-кредитной политики и усиления налоговой нагрузки. Рост НДС и возможное снижение мер поддержки усилят давление на арендаторов, особенно в сегменте МСП. В ближайшие месяцы можно ожидать роста запросов на скидки, попыток сократить затраты на содержание и переговоров о продолжении аренды на новых условиях. Таким образом, малый бизнес попытается перенести свои проблемы на плечи арендодателя, пока не сможет адаптироваться к новым условиям. Особенно это коснется ТЦ с высокой долей небольших арендаторов и бизнес–центров класса Б и ниже. Тем не менее, данная тенденция будет частично нивелироваться в профессиональных торговых центрах за счет компетентного управления и гибкости арендаторов.

Доминировал в коллективных инвестициях складской сегмент (около 80% от всех активов ЗПИФ) — Егор Клименко называет его «самым разогретым». Это в том числе следствие очень успешных сделок (30–40 тыс. руб./кв. м), которые были заключены до того, как ставка аренды выросла в три раза (с 4 до 12 тыс. руб. в период 2021–2024 годов), поясняет он. Объекты, купленные в 2021–2022 годах, демонстрируют хорошую динамику по капитализации, арендному потоку, и такие инвестиционные кейсы позволили «выстрелить» фондам со складской недвижимостью в составе. Еще один фактор, повышающий привлекательность складской недвижимости, — договоры аренды, которые были подписаны до роста арендных ставок. Покупая склад за 50–60 тыс. руб./кв. м, вы получаете невысокую доходность в моменте, но повышение до рыночного уровня в перспективе, сообщает г-н Клименко.

В ритейл же, который (особенно в регионах) исторически предлагал самую высокую номинальную доходность, инвесторы вкладываться уже несколько лет опасаются. Сделки здесь, как правило, совершаются со стороны профессионалов: людей, которые знают, что объект недооценен, и понимают, как можно его «раскачать», поясняет Егор Клименко.

Все непросто, по его словам, и в «бумящих» офисах. «Здесь есть иррациональные инвесторы: доходность часто составляет ниже 10%, и в условиях, когда безрисковая ставка находится в районе 16%, покупать объект с доходностью 8–10% годовых иррационально, — делится эксперт. — Такие игроки создают спрос на объекты, что, в свою очередь, создает высокие ожидания стоимости у собственников».

Начало цикла смягчения денежно-кредитной политики ЦБ позволяет надеяться, что на горизонте 1–1,5 лет мы увидим ключевую ставку на уровне 12–13%, что позволит институциональным игрокам инвестировать в коммерческую недвижимость без оглядки на доходность по альтернативным инструментам со схожим или меньшим уровнем риска.

Наиболее активным сегментом же в уходящем году был офисный. По итогам года мы ожидаем рекордного ввода площадей за последние 5–7 лет (0,9–1,1 млн кв. м), а также невиданное ранее разнообразие заявленных к старту проектов, большую часть из которых планируется реализовать «в нарезку». При этом в части спроса — некоторое охлаждение: объем сделок аренды сократился на 27–34% по сравнению с 2024 годом, соответственно, ситуация на рынке в 2026-м обещает быть интересной.

Также хотелось бы отметить развитие производственно-складского сегмента, особенно в многоэтажном формате городского light industrial — это новый и, на мой взгляд, очень перспективный продукт.

В 2025-м в ЗПИФ впервые начали активно «упаковываться» новые форматы. «Опыт США показывает, что в REIT может быть упаковано свыше 95% всех объектов недвижимости в каком-то сегменте, — напоминает Владислав Фадеев, директор Центра экономического прогнозирования «Газпромбанка». — Российский рынок находится еще на начальном этапе, потребность в сбережении средств у населения есть, но вот знаний и доверия к таким инструментам, как ЗПИФН, пока недостаточно».

Юлия Глухова, операционный директор УК «А класс капитал», называет одним из интересных и относительно новых форматов для коллективных инвесторов центры обработки данных (ЦОД). «ЗПИФы, банки, корпоративные структуры и государственные фонды уже инициируют запуск крупных дата-центров в Москве и Санкт-Петербурге, — делится она. — И ядром спроса выступили именно ЗПИФы, а также корпоративные инвесторы из числа телеком-операторов и технологических холдингов. Новые проекты ориентируются не только на покрытие нужд государственных и квазигосударственных заказчиков, но и на обслуживание быстрорастущего рынка коммерческой облачной инфраструктуры и дата-сервисов. Из-за развития экосистем маркетплейсов, финтеха и складской автоматизации потребность в отечественных ЦОД сохраняет устойчивый тренд даже в условиях изменения макроэкономической конъюнктуры».

В том, что ЦОД — основной инфраструктурный и инвестиционный сегмент ближайших лет, убеждены все собеседники CRE. В следующем году ожидаются крупные сделки по покупке площадок под строительство и консолидации активов. Число проектов в сегменте дата-центров растет который год, правда, их реализация затягивается — в основном по объективным причинам (высокая стоимость денег, инженерная сложность проектов), уточняет Алексей Смердов. «Однако спрос на услуги collocation продолжает расти, что выражается в том числе в росте стоимости размещения», — резюмирует он.

Прогнозы – 2026:

• Фискальные и макроэкономические изменения.

• Повышение НДС до 22% и снижение порога применения упрощенной системы налогообложения в очередной раз повысят себестоимость строительства. Это отразится на конечной стоимости недвижимости, прежде всего капиталоемких проектов (гостиницы, ТЦ). С учетом проинфляционного характера НДС темпы снижения инфляции будут медленнее, чем ожидалось, что ставит под вопрос прогнозы ведущих банков о снижении ключевой ставки до 10% к концу 2026 года.

• Возврат на рынок институциональных инвесторов, а также возобновление реализации проектов, которые «не летали» в период высокой ключевой ставки.

• Сохранение лидерства традиционных сегментов.

• Офисная и складская недвижимость останутся драйверами рынка, торговая будет интересна опытным инвесторам благодаря высоким ставкам капитализации и устойчивым арендным потокам. Гостиницы будут постепенно увеличивать долю в структуре сделок, но не станут доминирующим сегментом, как в странах АТР.

• Объем инвестиционных сделок, вероятно, продолжит снижаться, при этом увеличится доля сделок с участием государственных структур и внутригрупповых сделок внутри холдингов в целях оптимизации и реструктуризации долговых обязательств.

• ЗПИФы, ориентированные на розничных инвесторов, останутся значимыми игроками инвестиционного рынка (70% сделок на складском рынке, СЧА выросли до 573 млрд руб.).

• ЦОД — ключевой инфраструктурный и инвестиционный сегмент ближайших лет. В 2026 году ожидаются крупные сделки по покупке площадок под строительство и консолидации активов в этом секторе.

• Продолжится участие городских властей в формировании ландшафта рынка через программы КРТ и стимулирование создания МПТ.

• Переход от аренды к владению — компании продолжат покупать офисные и промышленные объекты для собственных нужд на фоне роста арендных ставок и рыночной неопределенности.

• Внезапное изменение санкционной политики и смягчение внешнеэкономических ограничений. Если такой сценарий сбудется, то это станет переломным моментом для рынка капиталов и недвижимости России.

• При стабилизации геополитической ситуации можно ожидать роста доли иностранных инвесторов.

Ждут снижения ставки и будут инвестировать во все

На конец 2026 года аналитики ВТБ ожидают ключевой ставки на уровне 13% при снижении инфляции до 5-6% годовых и ослаблении рубля: 100 рублей за 1 USD и 13,9 рублей за юань. Рост экономики в краткосрочном периоде составит порядка 1% в год. При этом позитивный сценарий допускает снижение «ключа» до 10%, а негативный — повышение до 19%.

В IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам 2026-го объем вложений в недвижимость России составит 600–650 млрд руб. Сократится объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные цели и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. Инвесторы все чаще будут рассматривать локации вне Москвы и Петербурга — в частности, регионы с растущей логистикой, турпотоком и демографическим потенциалом. Доля иностранных игроков будет оставаться на минимальном уровне; доля непрофильных инвесторов, в частности производственных и энергетических компаний в качестве собственников недвижимости, — расти.

В управляемом охлаждении экономики нет ничего страшного: например, в США с начала XX века приблизительно половина рецессий имела рукотворный характер. Однако стоит помнить, что в российской практике охлаждение экономики почти всегда было обусловлено действием внешних шоков, приводивших к сжатию потребления. За этим следовало достаточно быстрое восстановление деловой активности на фоне реализации отложенного спроса. Поскольку в этот раз охлаждение экономики не связано с действием подобных факторов, то не стоит ждать и быстрого восстановления. Мы видим плавный выход российской экономики на потенциальные темпы роста на протяжении следующего года. Это можно назвать «посадкой экономики», что, на наш взгляд, удачно отражает ее возвращение к состоянию нормы и баланса.

Повторюсь: охлаждение экономической активности сегодня — результат решений экономической политики. В первую очередь оно обусловлено состоявшимся ранее ужесточением денежно-кредитных условий и сокращением бюджетного стимула. Важный, снова же, плюс текущий ситуации — этот процесс контролируемый. По нашим оценкам, темп роста ВВП по итогам 2025 и 2026 годов останется положительным.

Одним из основных факторов останется ключевая ставка, однако снижение на 2-3 п.п. кардинально не улучшит ситуацию на рынке, убежден Егор Клименко. «Реальные изменения начнутся на уровне 11–12%: в этом случае девелопер будет привлекать кредит под 13–14% и сможет профинансировать проект с доходностью 18–19% годовых, — поясняет эксперт. — Зато ожидания по снижению ключевой ставки продолжат влиять на рынок коллективных инвестиций — депозиты теряют привлекательность, инвесторы хотят сохранить деньги». В АЭРН убеждены, что государство больше не будет стимулировать вложения в недвижимость через дешевую ипотеку для населения или льготы по МПТ для девелоперов, но будет как раз развивать инструменты, способствующие привлечению частных «маленьких» инвестиций через коллективные формы и создание ликвидного финансового рынка для паев ЗПИФов.

Еще один важнейший тренд наступающего года — повышение кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, влечет рост налога на имущество, напоминает Егор Клименко. «Важная статья затрат для любого объекта, кроме того, для регионов была увеличена максимальная ставка налога на имущество до 2,5%, — добавляет эксперт. — В ближайшие годы мы наверняка увидим повышение кадастровой стоимости недвижимости, что позволит региональным бюджетам зарабатывать на налогах, но повысит нагрузку на собственников».

В Bright Rich | CORFAC International возможным «событием года» для рынка инвестиций в 2026-м называют частичную отмену санкций. Это может привести к возвращению и новым выходам иностранных интересантов, усилению конкуренции за объекты и, как следствие, повышению стоимости активов. Кроме того, смягчение санкций откроет доступ к международному финансовому рынку и упростит процесс движения капитала. Однако этот сценарий выглядит не самым вероятным.

Пока же из сегмента могут уйти/не выдержать кредитной и налоговой нагрузки крупные девелоперские компании с переоцененным земельным банком и проектами в строительстве, полагают в АЭРН. Аналитики также прогнозируют вытеснение региональных девелоперов, купивших площадки по завышенным ценам в 2023–2024 годах, — все эти лоты, вероятно, выйдут на инвестиционный рынок уже в начале 2026-го.