50+ событий и трендов 2025

Регуляторный шторм

Старт цикла снижения ключевой ставки

В 2025 году «ключ» наконец-то начал снижаться, но здесь у ЦБ традиционно две новости: хорошая — что этот цикл вообще начался, а плохая — начался не так рано и не столь резко, как хотелось бы бизнесу. Фактически в конце года рынок готовится к тому, что в 2026-м будет «малый ледниковый период», который станет серьезных испытанием для большинства игроков.

Вступление Дональда Трампа в должность президента США

Глобальная риторика потеплела, страновые риски для зарубежных партнеров, конечно, не исчезли, но немного снизились. В России заговорили о возможном возвращении ушедших западных и «прозападных» инвесторов и выходе новых.

Доллар окончательно потерял значение (даже индикативное) для рынков недвижимости РФ

Тренд, заложенный еще кризисом конца 2008 года, полностью реализовался спустя 17 лет.

Повышение налогов

В первую очередь — НДС до 22%. Инициатива пока не отразилась на недвижимости напрямую, но косвенно уже оказала влияние на рынок. В частности, став одним из проинфляционных факторов, воздействовавших на последнее решение Центробанка по ключевой ставке. В свою очередь, бизнес-аналитики прогнозируют спад доходности или разорение десятков тысяч игроков среднего и малого бизнеса, что приведет к росту вакансии в стрит-ритейле и торговых центрах.

Изменится, кроме того, методика расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, что, очевидно, повлияет на инвестиционные модели.

КРТ шагает по стране, выходя даже в те регионы, которые о таких проектах не могли мечтать

По оценкам на октябрь, за все время действия программы комплексного развития территорий (КРТ), которая действует с конца 2020 года, в России построено 2,8 млн кв. м недвижимости. Из них 2,4 млн «квадратов» пришлись на жилье.

Градостроительный потенциал проектов комплексного развития территорий, которые сейчас находятся в активной стадии реализации, оценивается в 185 млн кв. м недвижимости. Их них 138,7 млн кв. м — жилье.

Выключение складов из программы МПТ

Мера охладила девелоперов жилья, только что вышедших на складской рынок прежде всего для получения льгот по программе. В результате объем новых анонсированных проектов во втором полугодии значительно снизился, что скорее хорошо для отрасли, постепенно приходящей к балансу спроса и предложения.

Изменение государственной политики и риторики в IT

Сложности с мобильным интернетом в регионах, мессенджерами изменяют и корректируют бизнес-стратегии, в том числе участников рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Ситуация влияет и на маркетинг и рекламные кампании (особенно — торговых центров, магазинов в стрит-ритейле, ресторанов и гостиниц), и на логистику и e-commerce, и на общие планы развития.

Трудовая миграция из дружественных стран

В России продолжается разворот государственной риторики и бизнес-ландшафта в сторону работы с бизнесами и экономиками дружественных стран. На рынке недвижимости и в смежных сегментах уже активно работают китайские, индийские, тайские, вьетнамские бизнесмены, и их будет становиться все больше: на правительственном уровне усиливаются соответствующие выставочные и маркетинговые кампании для инвесторов. На государственном и региональном уровне весь год поощрялся выход не только «крупняка», но и среднего и малого бизнесов: небольших ритейл-концепций, нишевых оздоровительных и ресторанных проектов и проч.

Но главное — России отчаянно не хватает рабочих рук, и выходом могут стать китайские, северокорейские, вьетнамские, индийские, бангладешские, африканские работники. Их уже приглашают как для участия в строительстве объектов, так и логистические, управляющие, клининговые компании, маркетплейсы, «каменная розница», рестораторы и отельеры. Но особенно надеется на иностранную рабочую силу промышленность — отдавать производство на аутсорс в другие страны все дороже, а желающих «работать руками» в России больше не становится.

Государственная ставка на ИИ

Он теперь везде: в документах, рендерах, проектах и текстах, в том числе подаваемых на городские конкурсы. Часто его уже сложно отличить от «человеческой» работы.

На ИИ в условиях кадрового голода и сохраняющихся санкционных ограничений предлагают делать ставку и девелоперам, и управляющим компаниям — «умные» стройки, «умные» здания, «умное» управление с минимальным участием человека.

Ожидание «глобального потепления» к 2027-му

До 2027-го статус «всё сложно» сохранит любой сегмент коммерческой недвижимости, а 2026-й будет одним из самых «холодных» в новейшей истории. «Потепление» рынок ожидает к 2027-му, но, хотя российская экономика и рынки за почти четыре года максимально локализовались и «импортозаместились», всё будет слишком зависеть от геополитической ситуации. Прогноз уже скорректировал стратегии большинства игроков, которые собираются пережить 2026-й «тихо» и «оптимизируясь», анонсируя активные проекты лишь на 2027-й.

Инвестиции

Крупные сделки по покупке офисов государственными и окологосударственными компаниями

В уходящем году «Лукойл» закрыл сделку по покупке БЦ AFI2B, а Мосбиржа приобрела около 30 тыс. кв. м в МФК «Сити-4», Т-банк обосновался в «Центральном Телеграфе» — это крупнейшие сделки года «по деньгам». Но не будем забывать, что Банк России и РЖД переезжают в новые штаб-квартиры — «Слава» и Moscow Towers, соответственно. Аналитики аккуратно намекают на еще одну сделку по покупке объекта, но на момент подписания номера в печать здесь нет определенности.

Массовые торги по стрессовым и залоговым активам

За последнее время на балансах банков скопилось довольно большое количество непрофильных активов, не все из которых целесообразно упаковывать в ЗПИФ. В то же время активно развиваются аукционы на электронных торговых площадках (ЭТП), которые становятся привычным инструментом для инвесторов. По прогнозам, в ближайшие годы количество активов, реализуемых через ЭТП, будет только расти.

Рекордные сделки на рынке

В частности, «Страна Девелопмент» закрыла самую дорогую сделку («Сити-2», мкр-н Камушки).

Кроме того, стоит отметить продажу аутлет-центров Hines в Москве и Петербурге, портфеля ТРЦ под управлением Malltech. Завершилась сделка по продаже логопарка «Дмитровский» — одного из крупнейших и знаковых складских комплексов в России. В офисной недвижимости — продажи БЦ AFI2B, «Сити-4» и «Дельта Плаза».

Частные и непрофильные инвесторы становятся одними из основных игроков отрасли

С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и достиг 4,7 млн кв. м (оценки IBC Real Estate и «Альфа-Капитал»). В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. В первом полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также три помещения в формате стрит-ритейла (656 кв. м). Самое громкое — это покупки УК «Альфа Капитал» в проектах ХСА. Портфель составляет уже более 30 тыс. кв. м, хотя ранее институциональные инвесторы не были замечены в интересе к формату. Но на этом фоне свои портфели классических складов серьезно расширили и мастодонты в лице «Современных фондов недвижимости» и Parus Asset Management. Где-то рядом идут «ВИМ Сбережения» и профильные PLT, а NK Group развивает свою платформу коллективных инвестиций только по объектам девелопера.

В ЗПИФ упаковывается всё больше новых форматов

Квартиры «под аренду», паркинги, ЦОДы, санатории и целые курорты. Новых и зачастую неожиданных решений для коллективных инвесторов будет все больше: на развитых рынках в состав REIT (аналог ЗПИФов в РФ) входит более 40 подсегментов — от офисов, складов, торговых центров до клиник, лесов и электростанций.

Экспансия региональных девелоперов на московский рынок

Жилье, гостиницы, офисы, стрит-ритейл в составе ЖК, light industrial — количество вышедших в уходящем году крупных, средних и мелких региональных игроков в Москву исчисляется десятками. Вкладываются не только в «классику», но и в новые направления вроде ЦОДов; открывают управляющие ЗПИФами компании и смело запускают новые форматы. 

Иностранные инвесторы возвращаются на рынок коммерческой недвижимости России

Хотя в сегменте недвижимости по итогам первого полугодия 2025 года доля сделок с участием иностранных игроков составила менее 7%, интерес иностранцев к стране сохраняется, но Россия за весьма короткое время перешла из европейской орбиты в азиатско-евразийскую: Китай стал ключевым партнером в ритейле, производстве и логистике, Турция активно развивает строительство, текстиль и фуд-ритейл, ОАЭ и Индия присутствуют через инвестиционные структуры и промышленные проекты, а Казахстан выступает и посредником, и соинвестором. Активно выходит на рынок и крупный тайский бизнес, инвестируя в строительство гостиниц, логистическую инфраструктуру. Государство давно запускает инструменты, которые позволяют иностранному капиталу работать в легальном поле: счета «Ин» открыли первый за три года канал для новых инвестиций и вывода прибыли, СПИК 2.0 продлен до 2030 года, применяется к технологическим проектам.

В ОЭЗ сейчас:

• 53 площадки

• 1200 резидентов

• 149 компаний с иностранным капиталом

• более 460 млрд рублей - инвестиций

Распродажа земельного банка девелоперами

Региональные девелоперы продолжили экспансию на московский рынок, в то время как москвичи стали избавляться от проектов, оптимизируя портфели. Крупнейшие столичные игроки продавали активы, предлагая практически любой проект с «витрины» на выбор. Спрос на участки с документами на строительство и даже на уже строящиеся проекты был неожиданно высоким.

Офисы

Долгожданный рост ставок аренды

К середине 2025 года аналитики зафиксировали рост ставок на уровне 30% по сравнению с июлем 2024 года. Потом, однако, рост замедлился, но сигнал для девелоперов уже хороший — такого ощутимого роста не наблюдалось более 10 лет.

Формирование топ-3 девелоперов офисов на продажу

К девелоперу Stone (на момент подписания номера в печать — 15 реализованных и строящихся проектов) присоединились MR , запустивший направление MR Offi ce (в планах около 20, сейчас маркетируется 7 бизнес-центров), и Forma Workplace с 8 проектами, прямо сейчас активно маркетируемыми на рынке.

Оживление строительства офисов в аренду

«Галс-Девелопмент» завершает строительство БЦ Dubinin’Sky на Павелецкой (основной арендатор — X5 Group) и активно строит БЦ «Север» у станции метро «Динамо». Но в уходящем году анонсирован еще и проект по застройке грузовых дворов РЖД дочерней компанией «Новая эра», где запланировано более 1 млн кв. м офисов. Модель реализации девелопер пока не спешит озвучивать, но консультанты полагают, что в этих локациях (в непосредственной близости от Садового кольца) могут быть реализованы офисы именно в аренду.

Новые деловые кластеры

В этом году новый деловой кластер «Ходынка» еще не рассматривается отдельно от Ленинградского делового коридора или «Большого Сити», потому что готового предложения мало. Но если мы будем через 10–15 лет писать о его зарождении, то точкой отсчёта можно будет взять именно 2025-й, когда перспектива выделения уже перестала быть спорной (аналитики ждут лишь ввода всех объектов), а девелоперы — представили первый из объектов новой волны («Обсидиан»).

Ещё одной перспективной локацией является Мнёвниковская пойма, ставшая более привлекательной с открытием новых станций метро. Кроме того, активно расширяются другие деловые кластеры, понятие которых выходит за рамки привычных бизнес-районов (в частности, Белорусский и проч.).

Возвращение в медийное пространство KR

...скорее ожидаемое, чем свершившееся событие. Тем не менее рынок ждет возвращения команды к активному участию в жизни офисного сегмента.

Последний офис в «Москве-Сити»?

Уже два года маркетологи нарекают проекты «последними» в ММДЦ. Все остальное будет уже «не классика», «не то». «Москва-Сити» прошла удивительный путь длиной более 20 лет от «чего-то непонятного» к «классике рынка». На сегодня имеем строящийся One Tower и Top Tower от MR (бывший ICity-2), «Сити-4» от Sezar Group (бывший «Империя-2», здесь разместится Мосбиржа), БЦ у моста «Багратион» (проект «Галс-Девелопмент» реализует для себя РВБ — Wildberries & Russ). Отметим, однако, что высокий потенциал имеют территории «Экспоцентра» (806-й квартал) и район Камушки.

Законченный облик площади Тверской Заставы

ВЭБ РФ и MR получили разрешение на ввод нового офиса Центробанка (БЦ «Слава»), а AFI Development запустил в работу торгово-офисный комплекс «АФИ Галерея». Лукойл разместил свою вывеску на купленном в начале года AFI2B.

Кроме того, мэрия Москвы в ноябре утвердила строительство на Тверской Заставе МФК на участке 0,34 га площадью 60227 кв. м. Да, плотность застройки получится почти 177 тыс. кв. м на гектар. Правообладатель участка — РЖД, реализация — «Новая эра».

Для формирования окончательного облика площади не хватает только обещанного пешеходного моста между «Славой» и «Белой Площадью», но это уже детали.

Рынок штаб-квартир выделяется в отдельный сегмент

Рынок штаб-квартир в уходящем году окончательно оформился в отдельный сегмент в Москве, и теперь инвесторы, застройщики и подрядчики надеются на регионы. Начавшиеся переезды крупных государственных и окологосударственных игроков формируют запросы на лоты под штаб-квартиры за пределами Москвы и Петербурга и выводят на новый уровень весь региональный офисный рынок.

Операторы и девелоперы активно запускают премиальные и люксовые форматы гибких пространств, коворкингов и клубных продуктов

Игроки ставят на качество клиентского опыта и резидентов, которым нужна среда, а не рабочее место. Пока рынок так называемых премиальных и люксовых коворкингов, а также смешанных форматов, сочетающих рабочее пространство и функции бизнес-клуба, остается весьма нишевым сегментом даже в Москве, их доля на столичном рынке крайне мала — около 20 тыс. кв. м, то есть менее 5% от общего объема. Однако интерес к формату продолжает расти, влияя в том числе на джентрификацию районов, рынок редевелопмента, трофейные активы и «штучные» лоты в центре Москвы.

Склады

Стагнация ставки

Ключевые игроки затаились в ожидании снижения «ключа», спрос упал, и ставки скорректировались в сторону снижения. Аналитики не ожидают роста ставки в 2026 году, прогнозируя, что его будет сдерживать активный ввод. Но «теория большого ввода» может и не подтвердиться: крупные игроки не торопятся, а высокая доля объектов — это все-таки BTS/BTR, а не спекулятивные объекты.

Переход портфеля Raven Russia к Росимуществу

Крупнейший игрок складского рынка не смог оставить за собой российские активы (около 1,9 млн кв. м), вернее — за своим российским менеджментом. «Стратегические» объекты, несмотря на всю свою «важность для обороны», выставлены на торги по начальной стоимости 90 млрд рублей.

Многоэтажные склады

Этот тренд предрекали долгие годы, но в 2025-м наконец появились конкретные проекты от девелоперов: «Густав», «Level Свободы», «АФИ Пром Алтуфьево». Сегмент оформляется как индустриальная недвижимость, соответственно, он не выходил из программы МПТ. Но, вероятно, строительством таких объектов и дальше будут заниматься девелоперы жилья, а не профильные складские игроки.

Бум light industrial и смещение фокуса на hard

В сегменте LI уже не первый год есть два лидера — ХСА и Parametr. Однако и девелоперы жилья смотрят на этот рынок в связи с МПТ. Дополнительный импульс дают программы импортозамещения и МПТ. Но постепенно, с развитием производств, аппетиты растут. Намечается тренд уже на строительство складскими девелоперами полноценных заводов под клиента — hard industrial.

Переход из подрядчиков в девелоперы

Осторожный тренд, заданный не сегодня, но набирающий обороты. «Мегастрой-М», ПСО-13, «Московия» накопили достаточный опыт, чтобы реализовывать проекты в качестве девелоперов самостоятельно. Часть объектов уже построены, часть — будут введены в следующем году. Не новые, но «обновленные» игроки складского рынка.

Отказ «Сберлогистики» от складов

В начале 2025 года рынок потрясла новость о том, что один из крупнейших маркетплейсов российского рынка решил отказаться от части строящихся под него площадей. Решение было тем более неожиданным, что по итогам 2024 года «Сберлогистика» стала одним из лидеров по объему сделок на складском рынке и, кажется, не планировала выходить из гонки маркетплейсов. По оценкам экспертов, около 1,5 млн кв. м таким образом могли выйти на рынок в качестве прямой аренды (где «Сберлогистике» удалось выйти из договора) и субаренды (где не удалось). Осенью 2025 года к этому предложению добавились площади гипермаркетов ИКЕА в торговых центрах «МЕГА» — еще около 400 тыс. кв. м.

Технопарки окончательно выделяются в отдельный формат

В Москве — бум спроса на помещения для технологического бизнеса, и 70% запросов в сервис «Помещения в аренду» только у столичного департамента предпринимательства и инновационного развития теперь приходится на производственные лоты. Производственники в разных сегментах жестко конкурируют за подходящие площадки, которых всем не хватает. Один только рынок готовой еды в прошлом году вырос почти на 40%, а его потенциальный объем оценивается не менее чем в 14 трлн руб. Интересу к технопаркам способствуют и государственные и региональные программы поддержки импортозамещения, развития территорий и создания новых рабочих мест, а также сохранение light industrial в периметре государственных льгот и других преференций. В итоге в сегмент технопарков выходят непрофильные игроки, формат активно «упаковывается» для коллективных инвесторов, а девелоперы — скупают участки и задумываются о запуске смежных и новых концепций.

Тотальная цифровизация и роботизация складов на фоне кадрового голода и роста ФОТ

По прогнозам НИУ ВШЭ, спрос на цифровые решения со стороны игроков логистического рынка будет расти более чем на 20% в год. Самыми востребованными инструментами остаются искусственный интеллект, блокчейн, а также технологии автоматизации бизнес-процессов. Не отстает и роботизация: в уходящем году дефицит линейного персонала в отрасли составил около 20–25%, зарплаты продолжали расти, но бизнес больше платить не может, и даже те игроки, которые ранее считали роботизацию «модным баловством» и «дорогой игрушкой», сейчас активно рассматривают покупку машин для всего цикла складских операций. Это только начало: роботизация некоторых складов в США и странах Европы достигает 90%.

Бум 3PL-логистики формирует спрос на новый формат помещений

3PL шестой год называется одним из самых быстрорастущих сегментов в России: рост спроса на комплексные складские услуги оценивался в 25% ежегодно. Причина не только в e-commerce-буме, но и в очевидном интересе рынка к комплексному логистическому продукту и решениям под ключ. В 2025-м 3PL-игроки стали одними из самых заметных арендаторов складов, а в перспективе их доля в структуре рыночного спроса может вырасти до 30%, приблизившись к показателям начала нулевых.

Однако дальнейшее расширение сегмента в России будет зависеть от синхронизации темпов ввода новых качественных складов, адаптации к рыночным реалиям ставок и продолжения технологического развития в самой отрасли. Пока же игроки ожидают появления новых форматов складов, которые будут максимально адаптированы под эти нужды, например с более высоким уровнем автоматизации и специализированными решениями для такой логистики.

ГОСТ для light industrial

На момент подписания номера в печать продолжаются дискуссии по ГОСТу для light industrial — с соответствующей инициативой в октябре выступила группа представителей отраслевых бизнесов. Мнения разделились: одни эксперты считают, что именно ГОСТ создаст прозрачную основу для признания проектов LI на уровне государственной промышленной политики, установит единые правила рынка, снизит риски и повысит доверие к проектам у банков и страховых компаний, создаст базу для масштабирования индустриальной инфраструктуры в регионах. Другие — что введение стандарта для относительно нового сегмента преждевременно, может лишить его ряда преимуществ перед «большими» складами и затормозить развитие.

Индустрия гостеприимства

Туристический бум и господдержка — основные драйверы инвестиций

Рост туристского потока до 139 млн поездок (+3% г/г) уже за январь — сентябрь 2025 года, количества размещенных в КСР — до 68,9 млн чел. В итоге в гостиницы вкладываются теперь даже непрофильные игроки; первые «классические» отели и санатории «упаковываются» для коллективных инвесторов.

Отрасль как никогда активно поддерживается государством: общий объем инвестиций только по итогам четырех этапов 141 постановления составил 2,1 трлн руб.

Рост популярности гостиничных номеров как полноценных инвестиционных активов

Сервисные апарт-отели остаются самыми популярными для коллективных инвестиций уже более пяти лет. Однако на фоне выхода управляющих ЗПИФами компаний в новые сегменты интересанты будут все чаще рассматривать вложения в номера в «классических» отелях, санаториях, домах отдыха и пансионатах.

Гостиницы становятся фундаментами брендинга и «якорями» кластеров нового формата

Такого спроса на путешествия по России не было с 1989 года, и он продолжает расти, позволяя игрокам масштабировать проекты даже в ранее «нетуристических» районах. Все чаще отели становятся фундаментами джентрификации, брендинга территорий и «якорями» гостинично-развлекательных кластеров нового формата, перезапуская целые регионы. Новые концепции «городов в городах» могут перезапускать даже популярные регионы, не первый год живущие в режиме овертуризма. Модель активно поддерживается государством, а в индустрии гостеприимства уже появились игроки, специализирующиеся на подобных решениях.

Новые правила классификации, легализация гостевых домов, туристический налог

Процедура прохождения классификации обязательна теперь не только для гостиниц, но и для других объектов: санаториев, кемпингов, баз отдыха, иначе они не смогут размещаться на сайтах-турагрегаторах и принимать гостей.

Запуск президентом же экспериментального режима с легализацией в 17 регионах с 1 сентября 2025 года гостевых домов направлен на вывод значительного сегмента серого рынка в правовое поле.

Ну а продолжающаяся отработка механизма взимания курортного сбора создает дополнительную административную нагрузку для игроков, но, по задумке регулятора, одновременно должна формировать целевой источник финансирования для развития туристической инфраструктуры в регионах.

Рост доли отелей премиального класса в регионах

Такие проекты будут самостоятельными генераторами спроса, и это при одновременном усилении конкуренции среди объектов размещения в связи с открытием многих новых объектов (только в Сочи — Mantera Supreme 5*, Marina Garden 5*, отель «Гранд Каскад», санаторий «Кристалл» 4*, отель Azimut Vinogradnaya 4*).

Торговая недвижимость

Городские курорты стали новым перспективным форматом для ТЦ и МФК

Сложности с поездками в другие страны, многократно подорожавшие путешествия и растущий запрос на отдых в своем регионе выделили в отдельный формат так называемые городские курорты. Концепция бьет рекорды по вводу, став одной из самых привлекательных не только для торговых и мультифункциональных центров, которые отдают теперь под проекты с термами, аквапарками, спа и смежными решениями масштабные площади, но и инвесторов, включая коллективных и непрофильных.

К 2026 году реконструкция «под термы» может затронуть почти четверть российских торговых центров. Если в 2024 году речь шла в основном о планах по открытию, то в 2025-м уже были реализованы многие проекты, например термальных комплексов, как в Москве, так и в регионах. Крупнейшие из них занимают уже более 30 тыс. кв. м, являясь самостоятельными объектами. Однако около четверти открытых и запланированных становятся арендаторами ТРЦ. Именно в уходящем 2025-м «термальный бум» окончательно развернул рынок торговой недвижимости в сторону «фабрики впечатлений», а в сегменте управления — появляются профильные управляющие компании, предлагающие как адаптировать под ключ концепцию ТЦ к запуску «городского курорта», так и управлять отдельными объектами.

Массовое строительство районных ТЦ девелоперами жилья (Москва)

Требования властей по инфраструктуре в составе ЖК и слабая активность профильных девелоперов торговой недвижимости приводят к тому, что все больше застройщиков жилья реализуют ТЦ в своих проектах самостоятельно. Примерами могут служить такие проекты, как «ЗУМ» от ЛСР и «ОМА» от ПИК. По прогнозам, в ближайшие годы такие проекты будут занимать все большую долю от общего ввода ТЦ по мере завершения строительства заявленных ранее коммерческих проектов, не привязанных к ЖК. На рынок выходят, кроме того, специализирующиеся на «районниках» управляющие компании.

Бум реконцепций: ТЦ становятся «фабриками развлечений»

В России доля торговых центров, нуждающихся в реконцепции, по разным оценкам, превышает 60%. Неудивительно, что предрекаемый в прошлые годы бум реконцепций устаревших объектов торговли стал в 2025-м, как говорится, реальностью в ощущениях — активно публикуются итоги работы управляющих компаний по привлечению новых «якорей», созданию развлекательных кластеров и расширенных фуд-кортов, организации мероприятий и повышению трафика. Торговые центры окончательно уходят от позиционирования себя как места покупок в «фабрики развлечений».

Поиск новых спортивных «якорей»

В ТЦ достаточно много концепций детских развлечений, но не хватает «активностей» для взрослых. Одним из вариантов стал падел-теннис, которому пророчат судьбу боулинга, что, впрочем, вызывает сомнения. В свою очередь, фитнес-центры хорошо справляются с поглощением вакантных площадей и обеспечением общего трафика для объекта, но насколько эффективными они являются в разрезе синергии с другими арендаторами — по-прежнему вопрос.

Переосмысление фуд-кортов

В 2025-м только началось, но станет безусловным трендом следующего года. Мало кто из собственников и управляющих компаний придумал, что именно нужно «переосмыслить», но то, что формат нуждается в новой бизнес-философии, признают все. Возможно, одним из вариантов станет массовый переезд на фудкорты галерейных ресторанов и более четкое зонирование остального пространства. Это станет одним из вероятных способов повышения трафика в торговых центрах, куда в условиях «диванного потребления» становится все сложнее привлекать посетителей даже едой.

Ритейл и e-commerce

Массовое замедление российского fashion

То, что после 2022–2023 годов российские сети станут менее активно открывать новые точки, ожидаемо. Наиболее выгодные локации быстро были поглощены, пришло время работать над эффективностью существующего портфеля. Эксперты предрекали массовые закрытия и даже — возможно — новый передел, но фактически 2024–2025 годы прошли без громких потрясений. Вероятно, такая картина сохранится и на 2026 год.

От глобальных и не очень брендов — к СТМ

Собственные торговые марки (СТМ) у крупных ритейлеров продолжают расти как на дрожжах. С уходом международных компаний общая ценность бренда для потребителя снизилась. Влияет и инфляция, обгоняющая рост зарплат, и тренд на «умное» потребление. В этих условиях наращивание доли СТМ становится логичным для сетей, позволяющим сокращать затраты, не теряя клиентов.

Омниканальность как способ выживания

Офлайн в ритейле не умер и не умрет никогда, но уже давно не является единственным каналом продаж, а выручка собственных онлайнмагазинов показывает более быстрый рост, чем в «каменной рознице». Причем это касается почти всех категорий ритейла — от детских и спортивных товаров, бытовой техники до продуктов.

Жесткая посадка: дискаунтеры живут и побеждают

Иногда кажется, что такие сети, как В1 и «Чижик», появились только вчера — эдакое «временное явление». Но между тем последняя в этом году уже отметила пятилетие и преодолела отметку в 2,5 тыс. магазинов. У «Магнита», помимо В1, есть еще сеть дискаунтеров «Моя цена». В свою очередь, «Светофор» в 2025 году столкнулся с приостановкой работы и закрытием части магазинов, как результат, впервые за долгие годы упустив лидерство по выручке в своем сегменте (данные INFOline). Таким образом, окончательно сформировался тренд на лидерство федеральных продуктовых сетей и в сегменте «жестких дискаунтеров», долгое время остававшемся самостоятельной нишей на карте продуктового ритейла.

Маркетплейсы и другие e-commerce-игроки активно выходят в офлайн

Открывая шоурумы и «пространства впечатлений» в торговых центрах, пытаясь конкурировать с «каменной розницей» единственным, что у нее, по сути, осталось уникального — «атмосферой» и качеством клиентского опыта. И это только начало.

Доставка перестает быть быстрой и продолжит замедляться

Клиент никогда не знал, что ему нужна пятнадцатиминутная доставка, но когда в России ее придумали и массово внедрили — оказалась жизненно необходимой каждому. Однако золотой инвестиционный дождь заканчивается, «быстрые» ресурсы для e-commerce и «каменной розницы» обходятся все дороже, и не только пятнадцатиминутная, но и 24-часовая доставка становится роскошью. Скорее всего, в 2026-м недорогой или бесплатной будет доставка за две-три недели, а все, что быстрее, — платным или дорогим.

Запуск и апргрейд маркетплейсами «премиальных» и «атмосферных» ПВЗ

Пункты выдачи заказов остаются самым популярным способом e-commerce-покупок в России: более 80% товаров в стране, выбранных в интернете, получается именно «самовывозом». «Авито» представил «премиальные» ПВЗ еще два года назад; о «походе в премиум» и расширении и повышении качества клиентского опыта в ПВЗ заявили также Wildberries и Ozon. В 2025-м маркетплейсы массово ставили на «атмосферные» ПВЗ, которые позволят им конкурировать по уровню сервиса с «каменной розницей».

В свою очередь, крупнейшие игроки омниканальной розницы все активнее стараются дистанцироваться от маркетплейсов и логистических компаний, анонсируя «переход в плоскость собственных клиентских экосистем» и открывая фирменные ПВЗ.