Рынок складской недвижимости Центральной Азии демонстрирует устойчивый рост: суммарный объем качественных площадей в регионе превысил 2,7 млн кв. м, а на стадии строительства и проектирования находится еще 1,4 млн кв. м. Казахстан сохраняет статус лидера, контролируя почти три четверти рынка, тогда как Узбекистан и Кыргызстан становятся новыми центрами притяжения инвестиций. Рассказываем об основных трендах с конференции CAWS 2025.

В 2025 году рынок складской недвижимости Центральной Азии продолжает демонстрировать уверенный рост, несмотря на структурные вызовы. Весь складской рынок региона оценивается специалистами IBC Global в 2 778 400 кв. м, из которых предложение класса А составляет 912 тыс. кв. м, а площадь строящихся и проектируемых объектов — 1,4 млн кв. м.

Наибольшая доля приходится на Казахстан — 2 003 000 кв. м, Узбекистан — 655 400 кв. м, Кыргызстан — 110 000 кв. м (в процессе строительства находится Global Hub в Бишкеке на 132 000 кв. м), Таджикистан — 10 000 кв. м.

Рынок складской недвижимости Казахстана перешагнул порог в 2 млн кв м качественных площадей, упрочив лидерство в Центральной Азии: объем готовых качественных складских площадей Казахстана почти в три раза превосходит совокупный объем площадей остальных стран региона Центральной Азии.

В соответствии с этим трендом стабилизировался размер средних арендных ставок: если по итогам 2024 года один квадратный метр склада класса «А» обходился в 5 300 – 6 200 тенге (806 – 943 рублей) в месяц, то сегодня этот показатель снизился до 4 800 – 5 700 тенге (730–867 рублей) без НДС и ОРЕХ.

На фоне насыщения рынка Казахстана в фокус инвесторов смещаются Узбекистан и Кыргызстан, где наблюдается более низкий уровень конкуренции и поддержка инфраструктурных проектов со стороны государства.

Так, например, средняя ставка аренды в Узбекистане на 2025 год составляет порядка 11,6 долларов за один квадратный метр класса «А», в Кыргызстане - 12,5 долларов (около 1025 рублей). Вакантность складских площадей не превышает 2,2% в Узбекистане, в Кыргызстане на протяжении нескольких лет данный показатель составляет 0%.

Согласно данным Евразийского банка развития, потребности в складской инфраструктуре Центральной Азии к 2040 году могут составить 19,6–25,5 млн кв. м, что более чем в семь раз превышает текущий фонд в 2,7 млн кв. м. Особый интерес представляет агропродовольственный сектор, где ощущается острая нехватка как сухих, так и холодных складов.

Главным катализатором спроса в 2025 году остается e‑commerce, стимулирующий девелоперов искать площадки ближе к потребителю и вкладываться в last‑mile-инфраструктуру.

Согласно IBC Global, в процессе строительства и проектирования находится 720 тыс. кв. м складов: Астана: «А-Сталь Азия» — 28 тыс. кв. м мультитемпературных складов класса А; Алматы: Griffin Парк — 27 тыс. кв. м; «Евразийский логистический парк» — 50 300 кв. м.

Рост стоимости строительства обусловлен высокой инфляцией, удорожанием заемного капитала и строительных материалов: 660 долларов (около 54 тыс. рублей) за кв. м в начале 2025 года против прогнозируемого роста до 712 долларов (около 58,5 тыс. рублей) к 4-му кварталу 2025 года. Для сравнения, в 2021 году один квадратный метр обходился в 460,4 долларов (около 38 тыс. рублей).

На фоне роста строительства и институционализации рынка усиливается концентрация собственности. В рамках Central Asia Warehouse Summit компания IBC Global представила первый рейтинг крупнейших владельцев качественных складских площадей Казахстана. В него вошли 19 компаний с совокупным объемом площадей 663 000 кв. м, при этом пять лидеров контролируют 47,5% всего фонда складской недвижимости класса «А», владея более 300 000 кв. м. Пятерка крупнейших операторов включает:

TOO «Focus Logistics» – 91 175 кв. м;
TOO «Continental Logistics» – 64 534 кв. м;
TOO «Imagine Apple Logistics» – 54 658 кв. м;
АО «ALG Company» – 48 500 кв. м;
TOO «Астык Логистик» – 44 401 кв. м.

Укрепление позиций Казахстана и рост интереса к рынкам Узбекистана и Кыргызстана привели к появлению новых форм партнерств. Регион становится точкой притяжения иностранного капитала и институциональных инвесторов: в рамках форума Central Asia Warehouse Summit (CAWS 2025) созданы инвестиционные фонды складской недвижимости с объемом инвестиций более 250 млн долларов (около 20,33 млрд. рублей) .

Компания IBC Global совместно с казахстанскими и международными партнерами объявила о запуске первых в регионе инвестиционных фондов складской недвижимости: Eurasian Warehouse REIT OEIC Ltd. и Central Asia Warehouse PEF OEIC Ltd., ориентированных на развитие современной складской инфраструктуры в Казахстане и соседних странах.

В рамках CAWS 2025 стороны подписали меморандумы о взаимопонимании в отношении создания и управления фондами. Партнеры намерены объединить ресурсы и экспертизу для формирования институциональной платформы, способной привлечь долгосрочный капитал из зарубежных и региональных источников.

Этот шаг знаменует переход рынка к новому этапу зрелости, когда развитие логистической инфраструктуры становится не только предметом девелопмента, но и объектом профессиональных инвестиций.

Исследования рынка

Загрузка...